新修正的《土地管理法》已于2020年1月1日起实施，该法在很多方面都进行了突破和创新。

3月11日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，旨在基于严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。

集体经营性建设用地开发是盘活农村集体建设用地，促进城乡一体化进程的重大举措。

经过多年发展，集体经营性建设用地开发主要分为入市流转、统筹利用、集租房建设三个层面。

一、入市流转

1.1综述
什么叫“农村集体经营性建设用地入市”？

农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同价同权。

哪些农村集体经营性建设用地可以入市？

1.2利益分配

1.3操作流程

1.4案例解析

二、统筹利用

2.1综述

乡镇统筹各村集体，组建集体所有制性质的镇土地股份联营公司，以土地使用权入股，与其他企业组成项目公司，共同规划、开发、利用集体产业用地，稳步推进城乡一体化进程。

2.2合作模式

I.        集体土地所有权不变，镇级联营公司以土地使用权入股、联营等形式与其他单位共同兴办企业；

II.        入股后的土地使用权不得出让、转让或者出租；

III.        入股期限最高不超过40年，集体经济组织在新成立企业的持股比例不低于51%，且应有保底分红；

IV.        根据不同行业和经营规模，严格控制用地标准。

2.3组织模式

i.        各村集体经济组织一次性授权镇级联营公司，开展入股后的开发、经营与利用；

ii.        镇级联营公司的股权由各村持有，作为收益分配的依据；

iii.        以镇为实施单元，以土地使用权入股，成立镇级联营公司。

2.4实施审批流程

2.5试点区域

北京试点范围：

§  一道绿隔地区以外，一区一乡镇；

§  土地用途为集体产业用地（含商服用地、工矿仓储用地）

重点是二道绿化隔离带地区或各区新城周边现状集体产业用地较多、拆迁腾退任务量大的乡镇。

2.6案例研究

三、建设租赁住房

3.1综述

2017年9月，经国土资源部批准，北京市成为全国首个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。

截至国土资发[2017]100号文发布（2017年8月21日），北京市已建成海淀区唐家岭项目、温泉镇351地块项目、朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目。

3.2基本原则

§  符合规划，用途管制

符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，权属清晰，不得违规占用农用地。

§  市场对接，规范有序

坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，租户选择、租金水平、户型设计对接市场需求。

§  注重监管，只租不售

不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租使用，不得出售或以租代售。

§  自主运作，维护农民权益

尊重农民集体意愿，维护农民权益，合理确定项目运作模式。

3.3项目主体

3.4审批程序

3.5资金支持与供应情况

3.6案例研究