路径①：政府主导 — 专项借款+城投兜底

适用场景：涉及大量购房群众、社会影响恶劣，政府信用背书必要的重点项目（如恒大超大项目）。

核心逻辑：政府出具保交楼专项借款承诺→城投公司接盘→引入代建方续建→验收交付。

路径②：债务重组+引入投资者

适用场景：债务关系复杂但资产优质、有残余货值的项目，原房企尚存续或可重组。

核心逻辑：与主要债权人（银行、信托、建筑商）谈判→债务展期/削债/债转股→引入AMC或战略投资者→续建资金到位→销售回款→退出。

路径③：破产重整/破产清算

适用场景：资不抵债、无力清偿到期债务的原房企，需通过司法程序彻底解决债务问题。

核心逻辑：债权人或债务人向法院申请破产重整→法院裁定受理→管理人接管→债权申报审查→重整计划草案→表决通过→执行（续建或资产变现）。

路径④：并购重组+代建托管

适用场景：原房企丧失开发资质或品牌价值，但项目本身区位良好、工程具备续建条件。

核心逻辑：AMC或新开发商收购项目公司股权/资产→保留原施工合同关系→引入品牌代建方（绿城、华润、龙湖等）→续建销售→代建费结算退出。

路径⑤：共益债+代建代管（AMC主流模式）

适用场景：建设进度过半、资产边界清晰、资金缺口明确的项目，尤其适合一二线城市核心地段住宅。

核心逻辑：AMC提供共益债（最优清偿顺位）注入增量资金→引入专业代建方运营管理→销售回款优先偿还共益债本息→代建方收取服务费→超额收益归原债权人或AMC。

路径⑥：司法拍卖（转化为法拍房）

适用场景：债权关系清晰、抵押物价值充足、市场有接盘意愿的商业项目或纯住宅项目。

核心逻辑：债权人申请强制执行→法院查封→评估→一拍/二拍/变卖→成交→买受人取得产权→法院配合腾退交付（需注意腾退风险与税费问题）。

模式①：共益债 + 代建代管

适用场景：建设进度过半、资产边界清晰、资金缺口明确的项目（尤其一二线城市核心住宅）。

核心逻辑：AMC以共益债形式注入增量资金（最优清偿顺位）→引入绿城/龙湖等专业代建方运营→销售回款优先偿还共益债本息→代建方收取服务费。

关键数据：不良率仅2.1%，是五大AMC不良率最低的模式。

模式②：债务重组 + 股权重整

适用场景：具备核心资产和品牌基础但债务过重的大型房企。

核心逻辑：债务分类处置（展期/削债/债转股）→重构股权结构→AMC作为战略投资者介入→推动企业战略转型。

关键数据：平均投资回报率达18.2%，能从根本上化解企业债务危机。

模式③：基金 + 资产收购

适用场景：三四线城市大规模存量资产（占比62%）、出险房企批量资产处置。

核心逻辑：AMC联合国企/银行设立专项基金→批量收购不良债权或资产包→规划优化后销售或REITs退出。

关键数据：单只基金平均盘活规模21.6亿元，批量处置项目占比68%。

模式④：以地抵债 + 产城融合（2025年创新模式）

适用场景：土地权属复杂、债务关系混乱、但具有产业升级潜力的不良资产。

核心逻辑：债权转化为土地使用权→联合地方政府整合规划→产业导入提升双重价值→出售或自主运营。

关键数据：资产增值率平均达38%，兼顾风险化解与区域产业升级。