房地产市场周报 2026年第44周
统计周期：2026年10月26日 — 11月1日
本周摘要 / Weekly Summary
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 变化 / Change |
|---|---|---|
| 300城宅地出让金 / Land Transfer Fees | 1,072亿元 | 一线仅9亿元 |
| 周度平均溢价率 / Weekly Avg. Premium Rate | 3.38% | 环比 +2.5pct ↑ |
| 10月300城月度溢价率 / Oct. Monthly Premium Rate | 1.5% | 近年月度新低 ↘ |
| 30城新房成交 / 30-City New Home GFA | 216万㎡ | 环比 +25.2% ↑ / 同比 -15.0% |
| 20城二手房成交 / 20-City Second-hand Units | 30,622套 | 同比 +8.0% ↑ |
| 丽泽通用时代中心B、C座 / Lize Universal Times B&C | 75.4亿元 | 中信证券受让，单价约2.38万元/㎡ |
| 百强房企1-10月销售 / Top-100 Sales | 25,370.6亿元 | 同比降幅收窄0.9pct |
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比 | 典型城市与特征 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市（4城） | 14万㎡ | 9亿元 | 0.8% | 北京、上海、深圳延续宅地出让空窗 |
| 二线城市 | 约534万㎡ | 370亿元 | 34.5% | 盐城107亿、无锡103亿、常州88亿居周度前三 |
| 三四线城市 | 约1,958万㎡ | 约694亿元 | 64.7% | 成交建面占比78.1%，盐城单周成交37宗宅地 |
| 全样本合计 | 2,506万㎡ | 1,072亿元 | 100% | 300城住宅用地 |
数据来源：中指研究院"早八点"（口径10.25-10.31）。同一发布中另有摘要口径显示成交建面2,512万㎡、小标题显示出让金1,068亿元，源于中指不同版本口径差异，本表采用分梯队明细口径（2,506万㎡/1,072亿元），差异项在此说明。
| 排名 | 城市 | 宅地出让金 | 成交宗数 | 典型地块 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 盐城 | 107亿元 | 37宗 | 亭湖区东亭湖街道太湖路北、中亭路西地块与盐都区海阔路北、儒哲路东地块成交价均超7亿元 |
| TOP2 | 无锡 | 103亿元 | — | 本周宅地出让金居全国第二 |
| TOP3 | 常州 | 88亿元 | — | 本周宅地出让金居全国第三 |
| 城市 | 地块 | 成交价 | 溢价情况 | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| 杭州 | 萧山区世纪城核心单元XS010304-07地块 | 周度宅地出让金居全国首位 | 如期溢价出让 | 本周TOP5中无一线城市地块，15亿元以上占二宗 |
| 苏州 | 狮山商务创新区地块 | — | 如期溢价出让 | 与杭州地块共同拉动周度溢价率回升2.5个百分点 |
| 盐城 | 亭湖区东亭湖街道太湖路北、中亭路西地块 | 超7亿元 | — | 助推盐城居周度宅地出让金首位 |
| 盐城 | 盐都区海阔路北、儒哲路东地块 | 超7亿元 | — | 同上 |
注：地块成交总价分项金额除已披露者外未逐项公布，留"—"。中指"8·28新政后土拍跟踪"显示10月300城住宅用地成交规划建面10,820万㎡（同比+91.8%）、出让金3,756亿元（同比+89.0%），但主要受前期供应放量带动——10月推出规划建面4,306万㎡（同比-46%），三四线成交建面、出让金占比分别达86%和73%；高溢价地块集中于杭州萧山、广州黄埔科学城、郑州中原二砂、武汉光谷中心城等断供或改善板块。截至11月1日，300城待拍涉宅用地起始总价超2,300亿元，南京、成都、苏州、北京领先。
本周不良资产端出现标志性案例：保定白沟隆基泰和旗下两座核心市场相继以约1折成交，合计账面价值约46亿元的资产完成清仓式处置；同时信达资产"信达债务B包"进入司法拍卖，个贷不良批量转让延续高热。市场特征是：底层资产经营正常、现金流稳定，但债务链条已无法维系的"重整型资产"，正在以极低折扣快速出清。
| 序号 | 标的/事件 | 成交/规模 | 处置方与买方 | 资产要点 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 保定白沟箱包交易中心整体资产包成交（10月23日，河北华信拍卖） | 约2.6亿元（历史披露价值约28亿元，约1折） | 卖方：保定白沟箱包城投资；买方：保定白沟新城源峻商业管理（2026年7月9日成立） | 含19处不动产权（3宗土地+16处房屋）；目前多个区域保持满租，年租金收入亿元级别 |
| 2 | 北方商贸城（白沟国际商贸城）资产包成交（7月） | 约1.55亿元（历史披露价值18亿元，约1折） | 同一买方接盘，两笔合计账面约46亿元 | 白沟箱包产业核心载体，与箱包交易中心共同构成隆基泰和商业帝国底盘 |
| 3 | "信达债务B包"6笔不良债务进入司法拍卖 | 未偿本金11.567亿元（115,670.62万元） | 债权方：中国信达资产广东分公司；被执行人：广州粤泰集团等 | 11月10日—11日淘宝司法拍卖广州荔湾区南岸路63号房产，起拍价分别357.09万元、72.61万元、260.69万元 |
| 4 | 7家消费金融公司集中挂牌个贷不良资产包 | 合计约38亿元 | 平安消金、河北幸福消金、南银法巴、马上消金等 | 账龄呈缩短化趋势，仅平安消金、河北幸福消金加权平均逾期超700天；行业转向"早处置、锁损失" |
| 5 | 信用卡不良资产核销规模持续放大 | 核销规模6,517亿元 | 全行业信用卡业务条线 | 短账龄、未诉讼资产包受青睐，长账龄包低至0.19折，按质定价成为主流 |
本周行业动态：①个贷不良批量转让一季度挂牌超260期、本金近400亿元（同比+25%），地方AMC受让占比超70%，安徽、陕西、重庆、西藏集中落地首单；②金融监管总局已将个贷不良批量转让试点期限延长至2026年12月31日，银登中心继续暂免挂牌服务费并对交易服务费实行八折；③太盟投资集团以40.26亿港元受让恒大物业51.016%股权（要约价0.8359港元/股，较停牌前折让近三成），恒大物业上半年营收69.43亿元、归母净利润5.17亿元，在管6.03亿㎡，第三方收入占比接近100%，属"已出清不良、保留运营实体"的干净资产；④民生银行在三季度业绩说明会表示，涉房对公授信敞口有序压降，预计未来一段时期房地产行业仍处于风险出清阶段，资产质量仍面临阶段性压力。数据来源：各AMC官网及公告、银登中心、上市公司公告、路数、时代财经。
| 序号 | 标的 | 城市/区位 | 建筑面积 | 交易对价 | 买方 | 交易性质与要点 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 通用时代中心B、C座（受让北京通产时代100%股权及债权） | 北京 · 丽泽金融商务区 | 18.5万㎡ | 75.4亿元 | 中信证券 | 股权+债权整体受让，单价约2.38万元/㎡；底层资产已发行绿色碳中和ABS，优先级利率低至1.87% |
| 2 | 深圳湖贝乐兴100%股权 | 深圳 · 罗湖湖贝 | — | 11.09亿元 | 华润置地 | 司法拍卖底价成交（标的评估值19.81亿元），涉及湖贝旧改回迁安置 |
| 3 | 上海城开晶享置业100%股权（城开·阡集汇保租房项目） | 上海 · 徐汇南站 | 5.85万㎡（保租房1006套） | 7.42亿元 | 上海睿寓思房屋租赁 | 交易后标的出表，单价约1.27万元/㎡；保租房资产证券化退出路径样本 |
| 4 | 仙乐斯广场 | 上海 | — | 21亿元 | 象屿集团 | 产业自用型购置；自用型买家成交占比已由2025年26%升至2026上半年50% |
| 5 | 晶耀虹桥T5甲级办公楼 | 上海 · 长宁 | — | 约12亿元 | 拼多多 | 2026年内第三次购置办公楼（合计超45亿元），此前含33.7亿元收购陆家嘴星展银行大厦 |
| 6 | 三座中骏世界城项目公司股权 | 泉州水头 / 河南平顶山 / 福建仙游 | — | 10.6亿元 | 中骏商管 | 抵销债务9.08亿元、余1.52亿元付现，典型资产抵债型内部重组 |
| 7 | 顺丰物流全部股份及公司间结余（顺丰房托四座物流园） | 香港青衣 / 佛山 / 芜湖 / 长沙 | 约35.5万㎡ | 26.11亿港元 | 顺丰控股 | 物流仓储资产私有化，顺丰房托将退市 |
| 8 | 香港东涌喜来登及福朋喜来登酒店 | 香港 · 东涌 | — | 27亿港元 | — | 较开发成本折让约50%，预计2026年底前完成交易 |
| 9 | 前滩源、前滩尚及御桥智慧谷整租 | 上海 · 前滩 / 御桥 | 合计超22万㎡ | 年租金约3.5亿元 | 智元机器人 | 刷新上海单笔办公租赁纪录（前滩13.6万㎡总部展示+御桥8.8万㎡研发中试） |
注：第9宗为整租交易非产权成交；港币计价交易未折算人民币；世茂27亿港元酒店交易买方未披露，留"—"。趋势判断：机构资金对北京核心区超高层办公的偏好明确（丽泽项目以1.87%的优先级利率完成ABS定价），产业自用与保租房类资产成为大宗市场新增量，物业运营与资产证券化退出路径正在打通。数据来源：仲量联行披露、克而瑞（上海）研究中心一周资讯、上市公司公告、观点网。
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 环比 | 同比 | 结构亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 60 | +12.1% | +17.9% | 上海环比+35.5%、同比+59.2%，环比增幅居一线首位 |
| 二线城市 | 117 | +25.0% | -24.6% | 武汉、宁波成交环比增长均超30% |
| 三四线城市 | 38 | +54.5% | -19.1% | 低基数下环比弹性最高 |
| 30城合计 | 216 | +25.2% | -15.0% | 10月以来（10.1-10.31）环比-6.3%、同比-14.6% |
数据来源：中指研究院"早八点"周报（口径10.25-10.31）。9城新房可售面积环比下降0.4%，北京、广州、深圳可售面积下降、上海增长，二线中厦门、宁波、杭州下降，去化速度较快。口径提示：开源证券网签口径（第44周10.26-11.1）显示30城新房单周成交188.5万㎡、同比-19.0%，与中指认购口径存在统计周与网签/认购差异，两者不可直接比较。
| 城市层级 | 成交套数 | 环比 | 同比 | 结构亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 10,993 | -2.5% | +4.4% | 上海环比+6.5%、同比+20.2%，为一线唯一环比增长城市 |
| 二线城市 | 15,220 | -9.3% | +12.6% | 苏州、南京、南宁成交环比增长 |
| 三四线城市 | 4,409 | +2.9% | +2.2% | 环比同比双正，为唯一全面正增长梯队 |
| 20城合计 | 30,622 | -5.3% | +8.0% | 10月以来（10.1-10.31）环比-2.8%、同比+4.3% |
数据来源：中指研究院"早八点"周报。分城市套数明细本周未披露，留"—"待下期补充。开源证券15城网签口径：单周成交面积169.3万㎡、同比+9.8%。二手房成交同比连续多周正增长，是当前市场流动性最稳定的板块，一线城市内部仅上海维持环比正增长，北京、广州、深圳仍在调整。
| 排名 | 房企 | 1-10月权益拿地金额（亿元） | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 华润置地 | 711 | — | 权益拿地居全国第一，"双区域制霸"、全国化布局最强 |
| TOP2 | 保利发展 | 696 | — | 重点布局长三角；前三季度拿地772亿元（同比+28%），69%金额位于北上广深核心区 |
| TOP3 | 中国海外发展 | 444 | — | — |
| 4 | 建发房产 | 372 | — | 10月拿地力度有所提升 |
| 5 | 招商蛇口 | 356 | — | — |
| 6 | 越秀地产 | 327 | — | 大湾区本土优势突出，拿地销售比相对积极 |
| 7 | 绿城中国 | 266 | — | TOP10中唯一混合所有制企业 |
| 8 | 中国金茂 | 243 | — | 10月拿地力度有所提升 |
| 9 | 滨江集团 | 183 | — | 10月单月拿地投资势头较强 |
| 百强房企合计 | 6,465 | -17.5% | 降幅较1-9月收窄3个百分点 | |
数据来源：中指研究院（中国经济网转载，11月初发布）。中指本次仅披露前9家权益口径，榜单第10位未披露，留"—"。口径提示：CRIC全口径下1-10月华润置地拿地826.7亿元居首、保利发展806.0亿元次席、中海地产538.9亿元、招商蛇口504.9亿元，TOP10中央国企占8席、滨江为唯一民企；CRIC投资前100企业拿地总额7,499.2亿元、同比-27.4%。10月300城经营性用地平均溢价率降至1.10%、重点50城仅1.01%，均为年内单月最低。10月单月拿地降幅收窄原因：京深沪一线土地待拍空窗、房企转向二三四线；多城现房销售细则允许828新政前公告地块在2027年底前按原预售条件申请预售，部分房企积极利用窗口期拿地。
| 排名 | 房企 | 1-10月销售金额（亿元） | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 保利发展 | 1,990 | — | 蝉联第一 |
| TOP2 | 中海地产 | 1,988 | — | 与保利仅差2亿元，年度销冠之争白热化 |
| TOP3 | 华润置地 | 1,803 | — | — |
| 4 | 绿城中国 | 1,603 | — | — |
| 5 | 招商蛇口 | 1,589.6 | — | — |
| 6 | 建发房产 | 1,034.2 | — | 10月单月环比增长表现突出 |
| 7 | 中国金茂 | 951 | — | — |
| 8 | 越秀地产 | 802 | — | 10月单月环比增长表现突出 |
| 9 | 滨江集团 | 725.1 | — | — |
| 10 | 万科 | 573.2 | — | — |
| 百强房企合计 | 25,370.6 | 降幅收窄0.9个百分点 | 10月单月2,773.4亿元，环比回升 | |
数据来源：中指研究院（分企业同比数据未披露处留"—"）。1-10月百强操盘销售额20,016.3亿元、权益销售额17,477.1亿元；千亿房企仅6家（同比少1家）、百亿房企58家（少4家）。对比2023年，千亿房企由14家降至6家、百亿房企由100家降至58家，行业资源加速向经营稳健、交付能力突出的少数企业集中。普睿口径10月百强单月销售2,306亿元、环比+0.6%；亿翰智库口径10月有65家企业实现单月销售额环比增长。克而瑞口径10月全国重点50城新房成交面积约1,141万㎡，环比+4.5%、同比-12.0%（降幅较上月收窄2.2个百分点），其中一线约173万㎡（环比-7.8%、同比+1.2%）、23个二线约690万㎡（环比+5.5%）、23个三四线约277万㎡（环比+10.8%）。
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 44周30城新房成交216万㎡/环比+25.2%、同比-15.0%；20城二手房30,622套/同比+8.0% | — |
| 44周300城宅地成交2,506万㎡/出让金1,072亿元，周度溢价率3.38%环比回升2.5个百分点 | — |
| 10月300城宅地成交10,820万㎡（同比+91.8%）/出让金3,756亿元（同比+89.0%），但月度溢价率仅1.5%创近年新低 | — |
| 盐城、无锡、常州宅地出让金107亿、103亿、88亿居周度前三；盐城单周成交37宗宅地 | — |
| 杭州萧山世纪城、苏州狮山商务创新区两宗地块如期溢价出让，拉动周度溢价率回升 | — |
| 北京挂牌3宗宅地合计底价84.75亿元（丰台分钟寺地块46亿元、楼板价约4.6万元/㎡）；上海挂牌2宗底价41.55亿元为"828"后首次 | — |
| 中信证券75.4亿元受让北京通产时代100%股权及债权，核心资产为丽泽通用时代中心B、C座18.5万㎡ | — |
| "中信证券-通用时代中心"绿色碳中和ABS规模75.42亿元、优先级利率低至1.87% | — |
| 华润置地11.09亿元底价竞得深圳湖贝乐兴100%股权（评估值19.81亿元）；上实城开7.42亿元出售上海城开晶享置业 | — |
| 太盟投资集团40.26亿港元受让恒大物业51.016%股权；顺丰控股26.11亿港元回购房托四园、房托将退市 | — |
| 保定白沟箱包交易中心约2.6亿元、北方商贸城约1.55亿元相继1折成交，合计账面约46亿元资产清仓 | — |
| 信达"信达债务B包"未偿本金11.57亿元，11月10-11日淘宝司法拍卖广州荔湾南岸路63号房产 | — |
| 个贷不良批转一季度挂牌超260期、本金近400亿元（同比+25%），地方AMC受让占比超70%，试点延至2026年底 | — |
| 自然资源部印发不动产登记支撑存量盘活城市更新典型案例（第一批），首批六地打通存量产权堵点 | — |
| 发改委等五部门印发消费基础设施指导意见，部署20项任务支持商业综合体设备更新与首店集聚 | — |
| 1-10月百强销售25,370.6亿元、同比降幅收窄0.9个百分点；保利1,990亿与中海1,988亿仅差2亿元 | — |
| 1-10月百强拿地6,465亿元、同比-17.5%，降幅较1-9月收窄3个百分点；10月单月华润、滨江拿地势头强劲 | — |
注：监测范围为不良资产、地产资管、土地市场领域公开信息渠道；发文量数据本周未统计，留"—"。
要点二：以不动产登记为切口推动城市更新项目中的权属认定、登记办理与历史遗留问题处置。
要点三：同步推进新疆、湖南等地存量盘活配套政策落地，重庆、广西等地发放购房补贴。
要点二：明确支持商业综合体设备更新，支持老旧厂区改造为首店集聚区。
要点三：与既有消费提振政策形成组合，覆盖改造升级、运营提升、业态创新等环节。
要点二：全国落地城市增至15个；中指另按另一统计口径统计，截至10月末已有17个城市细则落地（武汉、天津、杭州、深圳、宁波、十堰、温州、苏州、合肥、成都、长沙、西安、济南、南京等）。
要点三：西安启动危旧住房自主更新、原拆原建试点；厦门引入国开行政策性资金支持城市更新；海口市住建局公开征集存量商品住房用作保租房，优先整栋或整单元收购（征集至11月5日）。
本周重点城市平均溢价率3.38%、环比低位回升2.5个百分点，主要由杭州萧山世纪城、苏州狮山商务创新区两宗高溢价地块拉动；但拉通到月度，10月300城住宅用地平均溢价率仅1.5%、降至近年月度新低，且10月推出规划建面同比-46%，供地端缩量趋势未改。这种"周度回暖、月度新低"的背离，本质是结构性供给问题而非需求回暖——高溢价仅出现在少数断供或供应接近尾声的改善板块地块。
| 观察维度 | 周度（44周） | 月度（10月） | 结论 |
|---|---|---|---|
| 平均溢价率 | 3.38%（环比+2.5pct） | 1.5%（近年月度新低） | 个案拉动，非全面回暖 |
| 成交规模 | 300城2,506万㎡ | 10,820万㎡（同比+91.8%） | 月度放量由前期供应驱动 |
| 供地规模 | 推出682万㎡ | 推出4,306万㎡（同比-46%） | 供地端缩量，年底将延续 |
| 高溢价分布 | 杭州萧山、苏州狮山 | 杭州萧山、广州黄埔科学城、郑州中原二砂、武汉光谷中心城 | 集中于断供/供应尾声的改善板块 |
| 一线城市 | 宅地成交14万㎡/9亿元 | 推出建面同比-6.1% | 京沪深空窗延续，未见补位 |
趋势判断：11月待拍涉宅用地起始总价超2,300亿元，南京、成都、苏州、北京领先；北京已挂牌3宗宅地合计底价84.75亿元（丰台分钟寺地块46亿元、起拍楼板价约4.6万元/㎡，13万㎡、容积率1.85），上海挂牌2宗合计底价41.55亿元、系"828"后上海首次宅地挂牌（距上次间隔62天），浦东杨思地块起拍底价26.55亿元、起始楼面价约5.6万元/㎡。预计高溢价仍将是"点状出现"，整体溢价率中枢难以明显抬升。
本周最大单为中信证券75.4亿元受让北京通产时代100%股权及债权，核心资产为丽泽金融商务区的通用时代中心B、C座，建面18.5万㎡、折合单价约2.38万元/㎡。更值得关注的是该资产的资本化路径："中信证券-通用时代中心"绿色碳中和ABS已于5月过会、6月完成定价发行，整体规模75.42亿元、优先级利率低至1.87%——这意味着本次股权受让并非单纯资产买卖，而是机构资产证券化退出路径的关键一环。
| 本周大宗交易 | 对价 | 买方性质 | 信号 |
|---|---|---|---|
| 北京丽泽通用时代中心B、C座（股权+债权） | 75.4亿元 | 金融机构（证券公司） | 绿色ABS底层资产，优先级利率1.87%打通退出通道 |
| 深圳湖贝乐兴100%股权 | 11.09亿元（评估值19.81亿元） | 央国企（华润置地） | 旧改回迁安置类资产，底价成交、无溢价 |
| 上海城开晶享置业100%股权（保租房1006套） | 7.42亿元 | 专业租赁运营机构 | 保租房资产证券化与REITs退出路径样本 |
| 仙乐斯广场 | 21亿元 | 产业自用（象屿集团） | 自用型买家成交占比升至50%，已成本轮大宗核心支撑 |
| 晶耀虹桥T5甲级办公楼 | 约12亿元 | 产业自用（拼多多） | 年内第三次购楼、合计超45亿元，需求持续外溢 |
| 顺丰房托四座物流园 / 香港东涌两家喜来登 | 26.11亿港元 / 27亿港元 | 顺丰控股 / 买方未披露 | 物流仓储资产私有化、酒店资产折价50%退出 |
趋势判断：买方结构已由43周的"实体自用+国资收储"进一步扩展为"金融机构+产业自用+国资平台"三重主导，而纯财务投资人持续缺位。外资长线资金受制于尽调与对冲流程周期（全流程需一至两年），而国内买方决策链条更短、执行更快，这一效率差将持续重塑大宗市场流动性结构。对搜地365而言，北京丽泽、丰台分钟寺、丽泽通用时代中心等核心区资产应纳入重点跟踪清单。
本周最具冲击力的案例来自河北保定白沟：隆基泰和旗下箱包交易中心以约2.6亿元成交（历史披露价值约28亿元）、北方商贸城以约1.55亿元成交（历史披露价值18亿元），两笔合计对应账面价值约46亿元，接盘方为2026年7月9日才成立的"保定白沟新城源峻商业管理"。关键反差点在于：两座市场目前经营状况并不差，多个区域保持满租，年租金收入均达亿元级别——即资产本身具备稳定现金流，被低价抛售的是无法承受的债务链条。
| 标的 | 成交价 | 历史披露价值 | 折扣 | 经营现状 |
|---|---|---|---|---|
| 保定白沟箱包交易中心（19处不动产权） | 约2.6亿元 | 约28亿元 | 约1折 | 多个区域满租，年租金亿元级别 |
| 北方商贸城（白沟国际商贸城） | 约1.55亿元 | 约18亿元 | 约1折 | 同上 |
| "信达债务B包"6笔债权 | 11月10-11日司法拍卖，起拍价数十万元级 | 未偿本金11.567亿元 | — | 广州荔湾区南岸路63号房产（公寓+商业） |
对搜地365的启示：不良资产价值正从"抵押物折价"转向"现金流折价+债务折价"双重定价——底层资产正常经营、现金流稳定的标的，其折价幅度更接近纯债务清偿折扣，这对以运营为核心能力的买方更具吸引力，也提示平台在撮合时应把"资产运营能力"作为买方筛选的重要标签，配合自然资源部不动产登记存量盘活典型案例、发改委消费基础设施政策等形成的政策窗口，为此类标的提供"收购+改造+运营+REITs退出"的完整方案叙事。
一二级市场七大核心信号
下期发布时间：2026年11月10日（周二）｜统计周期：11月2日—11月8日