搜地365 · 市场监控周报
房地产市场周报 2026年第43周
统计周期：2026年10月19日 — 10月25日
本周摘要 / Weekly Summary
中文摘要
2026年第43周（10月19日—10月25日），房地产市场呈现"量稳价低、处置放量"的调整深水区特征。一级土地市场300城宅地成交规划建面4,047万㎡、出让金1,271亿元，10月以来持续放量，但平均溢价率仅1.4%降至年内低位，底价成交成为主流；8·28新政现房销售细则落地城市扩至12城，厦门华润置地48.8亿元底价竞得思明区宅地（楼面价40,692元/㎡）。AMC不良资产大额地产债权密集挂牌：中信金融资产挂牌国美系12户债权（本息合计近98亿元，黄光裕、杜鹃提供个人保证），长城资产公开招商万达集团9.45亿元债权（两座万达广场23.39万㎡抵押），世茂境外重组债务工具全部违约（未偿本金约90.68亿美元），头部房企不良处置进入深水区。一线大宗交易上海主导本周成交，力宝广场整栋股权19.17亿元交割（首创城发系国资平台接盘新加坡REIT）、晶耀虹桥T6栋超10亿元售予货拉拉作华东总部，"实体自用+国资收储"成为大宗市场主导力量，外资基金择机退出非核心资产。二级市场30城新房成交188万㎡，环比+1.3%但同比-22.3%，北京环比+23.0%居一线首位；20城二手房成交32,902套，同比+14.8%，韧性延续。政策端：居民购房贷款贴息落地成效初显（中央财政首次贴息商业性个贷、规模不设上限），住建部等六部门印发老旧街区厂区改造指导意见，国开行"十四五"城市更新贷款超2万亿元。
English Summary
For the 43rd week of 2026 (Oct 19–25), the property market showed features of a deep adjustment phase: stable volumes but record-low land premiums, and accelerating disposal of large NPL portfolios. Tier-1 land market: residential land GFA transacted in 300 cities reached 40.47M㎡ with land transfer fees of 127.1B RMB; the average premium rate fell to just 1.4% — a year-to-date low, with at-reserve-price deals becoming the norm. Implementation details of the "8·28 New Policy" (completed-home sales) have now landed in 12 cities; China Resources Land acquired a Xiamen Siming plot at the reserve price of 4.88B RMB (floor price 40,692 RMB/㎡). AMC non-performing assets: large distressed real-estate debt portfolios were intensively listed — China CITIC Financial Asset put up 12 Guomi-related claims totaling nearly 9.8B RMB (with personal guarantees from Huang Guangyu and Du Juan), Great Wall Asset openly marketed a 945M RMB Wanda debt secured by two Wanda Plazas (233.9k㎡), and Shimao's offshore restructuring debt instruments all went into default (~9.068B USD outstanding). Tier-1 bulk transactions: Shanghai dominated this week — Libao Plaza was sold as an entire-stake deal for 1.917B RMB to a SOE platform under Beijing Capital City Development, and Tower T6 of Crystal Bridge Hongqiao was sold for over 1B RMB to Huolala (Freight rearrangement) as its East China HQ; "owner-occupier + SOE accumulation" now drives the bulk market while foreign funds exit non-core assets. Secondary market: new-home transactions in 30 cities were 1.88M㎡ (+1.3% WoW, -22.3% YoY), with Beijing +23.0% WoW leading; second-hand home transactions in 20 cities reached 32,902 units, +14.8% YoY. On policy: the central government's first-ever interest subsidy on commercial mortgages is showing early results (no cap on total scale), six ministries issued guidance on renovating old blocks and factories, and CDB's urban-renewal lending exceeded 2T RMB during the 14th Five-Year Plan period.
核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 变化 / Change |
|---|---|---|
| 300城宅地出让金 / Land Transfer Fees | 1,271亿元 | 溢价率1.4%，年内低位 |
| 30城新房成交 / 30-City New Home GFA | 188万㎡ | 环比 +1.3% ↑ / 同比 -22.3% |
| 20城二手房成交 / 20-City Second-hand Units | 32,902套 | 同比 +14.8% ↑ |
| 一线大宗成交（写字楼口径）/ Tier-1 Bulk Deals | 6宗 / 33.79亿元 | 宗数与金额环比均提升 |
| 国美系债权挂牌 / Guomi NPL Listing | 本息近98亿元 | AMC对国美系处置最大单 |
关键词 / Keywords
溢价率1.4%年内低位
8·28细则落地12城
国美系98亿债权挂牌
万达债权公开招商
力宝广场19.17亿交割
购房贴息落地见效
城市更新贷款超2万亿
Premium Rate 1.4% YTD Low
12 Cities Policy Implementation
Guomi NPL 9.8B RMB
Wanda Debt Marketing
Libao Plaza 1.917B Deal
一、一级市场：土地及大宗资产交易
土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城，中指口径 10.19-10.25）
4,047
万㎡
成交规划建面
10月以来持续放量
1,271
亿元
土地出让金总额
10月累计2,437亿，同比增超100%
1.4%
平均溢价率
底价成交成为主流
10月累计1.2%，年内最低 ↘
0
亿元
一线城市宅地出让金
成交集中于三四线城市
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 特征 |
|---|---|---|---|
| 一线城市（4城） | 无宅地成交 | 0亿元 | 京沪深10月延续出让空窗，下周广州5宗宅地待拍 |
| 二线城市 | 约410万㎡（推算） | 约261亿元（推算） | 厦门两宗高总价地块74.7亿元底价成交 |
| 三四线城市 | 3,637万㎡ | 约1,010亿元 | 绍兴、厦门、常州出让金居全国前三 |
| 全样本合计 | 4,047万㎡ | 1,271亿元 | 平均溢价率仅1.4% |
注：二线层数据由全样本与三四线数据推算得出；中指"早八点"口径（10.18-10.24）全样本为3,540万㎡/1,222亿元，绍兴、厦门、常州出让金分别为100亿、96亿、93亿元居前三。
全国宅地成交总价TOP5（本周）
| 排名 | 城市 | 地块 | 成交总价 | 竞得方 | 溢价率 | 楼面价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 厦门 | 思明区筼筜西片区地块 | 48.8亿元 | 华润置地 | 底价 | 40,692元/㎡ |
| TOP2 | 厦门 | 湖里区相邻地块 | 25.9亿元 | 招商蛇口&象屿联合体 | 底价 | — |
| TOP3 | 郑州 | 中原区二砂片区24号地块 | 6.17亿元 | 四川邦泰 | 20.76% | 8,602元/㎡ |
| TOP4 | 南京 | 江北新区G29地块 | 3.82亿元 | 南京弘北投资置业 | 底价 | — |
| TOP5 | 南京 | 浦口区G03地块 | 2.12亿元 | 南京启臻置业 | 底价 | — |
数据来源：中指研究院"8·28新政后土拍跟踪"（10月19日—25日）、中指数据CREIS、各地公共资源交易平台。本周核心城市土拍延续低位运行，仅郑州2宗地块实现明显溢价（二砂片区24号地块溢价20.76%、25号地块溢价9.04%，均属主城区改善板块补仓型拿地），武汉、昆明、沈阳各有1宗地块以1%左右溢价率成交，其余均为底价。10月截至25日，300城宅地成交7,272万㎡/2,437亿元，同比增幅均超100%，但供地端已现缩量迹象（推出建面同比-37.5%）。
1.2 不良资产成交与挂牌（AMC — 全国持牌AMC监测）
搜地365核心监测方向
本周大额地产类不良债权密集挂牌招商，出险房企处置进入深水区。中信金融资产广东省分公司挂牌国美系12户债权（本息合计接近98亿元），为迄今AMC对国美系债权处置金额最大一笔；长城资产公开招商万达集团9.45亿元债权；银登中心年内个人不良贷款批量转让挂牌规模已达2,874亿元。
| 序号 | 标的/事件 | 规模 | 处置方 | 抵押物/担保要点 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 国美控股等12户不良债权公开转让（10.19公告，公告期至10.28） | 本息近98亿元（本金约50.28亿+欠息约47.63亿） | 中信金融资产·广东分公司 | 北京鹏润大厦办公用房、长沙湘江玖号商业、三亚海棠湾项目不动产抵押；黄光裕、杜鹃提供个人保证 |
| 2 | 大连万达集团债权公开招商（10.20公告） | 约9.45亿元（本金8.4亿） | 长城资产·大连分公司 | 阜新、鞍山两座万达广场商业物业23.39万㎡及土地使用权，带租约正常营业；已进入一审诉讼 |
| 3 | 南京丰盛大族科技债权处置（10.20公告） | 约8.06亿元（本金5亿） | 中信金融资产 | 南京雨花台区软件大道土地使用权及建筑物；丰盛控股及实控人连带保证 |
| 4 | 恒大济南债权京东平台竞价 | 债权总额5.05亿元，起拍价仅4,210万元（约8.33折至8.3%口径） | 中信金融资产·山东分公司 | 青岛恒大水晶广场在建工程；抵押人已被申请破产重整 |
| 5 | 正兴隆房地产（深圳）等3户不良债权资产包挂牌 | 转让底价3.21亿元（本金约4.7亿） | 南洋商业银行（转让方）·深圳联交所 | 支持一次性卖断或卖断+反委托两种模式 |
| 6 | 交通银行第七期信用卡透支不良贷款转让（10.20进入竞价） | 未偿本息约22.35亿元，涉及39,317笔 | 交通银行（出让方）·银登中心 | 均为损失类，加权平均逾期约2,764天 |
本周行业动态：①全国首例地方AMC司法重整案——安徽国厚资产重整投资人初步敲定，账面总资产89.52亿元、负债规模约132亿元；②交易商协会10月21日就《不良贷款资产支持证券信息披露指引（2026版）》征求意见，系2016年以来首次系统性修订，年内不良ABS已发行156单/687.07亿元；③江西金资获批市场化债转股业务，地方AMC债转股资质持续扩容（此前天津、江苏、广西已获批）；④中国信达450亿元资产支持专项计划获上交所受理；⑤恒大清盘人公布进展：累计变现约34亿港元，收到债权申报约200份、合计约3,600亿港元，计划2027年上半年首次中期分配；⑥前三季度全国355城法拍成交16.6万件（同比+33.9%）、成交金额2,285.8亿元（同比+17.5%），住宅成交均价7,991元/㎡（同比-8.2%），"以价换量"特征突出，清仓率仅24.1%。数据来源：各AMC官网公告、银登中心、中指研究院、资产界行业周报。
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳）
搜地365核心监测方向
本周要点：据观点指数10月下旬监测，公开范围录得6宗已落地写字楼大宗交易，总规模约33.79亿元，无论宗数还是金额较上期均提升；上海完全主导本期成交，交易集中于淮海中路、南京西路、虹桥商务区、北外滩等核心板块。买方结构清晰：实体产业自用购置+国资平台价值收储驱动，纯财务投资型买家持续缺位。
6
宗
本周写字楼大宗成交（观点指数口径）
上海完全主导
33.79
亿元
成交总规模
宗数与金额环比均提升 ↑
19.17
亿元
最大单：力宝广场整栋股权交割
黄浦淮海中路 · 5.85万㎡
2
类主导买方
实体产业自用 + 国资平台收储
外资基金择机退出非核心资产
本周重点大宗案例
| 序号 | 标的 | 城市/区位 | 建筑面积 | 交易对价 | 卖方 | 买方 | 交易性质 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 力宝广场整栋股权交割（39层办公+4层零售裙楼） | 上海 · 黄浦淮海中路核心商圈 | 5.85万㎡ | 19.17亿元 | 新加坡OUTREIT（公告称属非核心配置资产） | 首金资本（北京首创城发集团旗下国资平台） | 外资择机退出、国资逆周期收储 |
| 2 | 晶耀虹桥T6栋甲级办公楼整栋（铁狮门+新长宁+三菱地所开发，11月竣备） | 上海 · 长宁区天山路（地铁2号/15号线上盖） | 2.52万㎡ | 超10亿元 | 项目开发方 | 货拉拉（作华东区总部自用） | 实体产业自用购置，折合约4万元/㎡ |
| 3 | 徐家汇万科中心三期T1塔楼整租（37层） | 上海 · 徐家汇 | 约9万㎡ | 年租金约2亿元（测算） | 万科（业主方） | 鹰角网络（游戏企业） | 2026年上海最大单栋写字楼整租 |
| 4 | 外滩NEO项目（原福都商厦） | 上海 · 黄浦区 | — | — | KKR（全球另类资管） | 大窑饮品创始人 | 民营资本收购核心区存量物业 |
| 5 | 北科建集团12.62%股权挂牌（城建+首开同步退出） | 北京 · 北京产权交易所 | — | 不低于3.85亿元 | 北京城建投资、北京城市开发集团 | 信息披露至10月30日 | 国企股权挂牌（挂牌非成交） |
注：案例3为整租交易非产权成交，案例4交易对价未披露，案例5为挂牌信息；"博"对应观点指数口径的写字楼大宗成交6宗/33.79亿元为不完全统计。趋势判断：核心城区凭不可复制的地段价值持续承接硬科技、半导体、新能源企业总部购置需求；非核心片区、运营偏弱的商办资产成交持续承压，资产价值分化态势加剧。上海7月31日发布的工商业用地续期新政为拟发行REITs项目开设绿色通道，"投融管退"闭环完善正为机构资金入场创造条件。数据来源：观点指数、财联社、克而瑞资管、北京产权交易所披露。
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控
住宅端
2.1 30城新建商品房成交（中指"早八点"口径 10.18-10.24）
188
万㎡（本周）
30城新房成交面积
环比 +1.3% ↑ / 同比 -22.3%
54
万㎡
一线城市成交
环比 -3.2% / 同比 -7.6% ↘
100
万㎡
二线城市成交
环比 +1.0% ↑ / 同比 -26.7%
34
万㎡
三四线城市成交
环比 +10.2% ↑ / 同比 -27.6%
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 环比 | 同比 | 结构亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 54 | -3.2% | -7.6% | 北京环比+23.0%、同比+17.8%，居一线首位 |
| 二线城市 | 100 | +1.0% | -26.7% | 温州、福州、成都环比增幅均超40% |
| 三四线城市 | 34 | +10.2% | -27.6% | — |
| 30城合计 | 188 | +1.3% | -22.3% | 10月以来（10.1-10.24）环比-10.2%、同比-18.1% |
数据来源：中指研究院"早八点"周报（口径10.18-10.24）。9城新房可售面积环比下降0.3%，库存压力边际缓和但同比降幅仍超两成，"银十"成色弱于去年同期。
2.2 20城二手房成交（中指"早八点"口径 10.18-10.24）
32,902
套（本周）
20城二手房成交套数
环比 -0.8% ↘
+14.8%
同比
二手房成交同比增幅
韧性延续 ↑
-0.3%
环比
9城新房可售面积变化
库存边际去化
10城
8·28细则落地
十城落地（另含本周新增4城至12城）
定金上限北京1%、沪深苏3%、其余5%
数据来源：中指研究院"早八点"周报。二手房成交规模环比基本持平（-0.8%）、同比保持双位数增长，市场流动性延续修复；分城市明细数据本周未披露，留"—"待下期补充。
三、开发商监控：前十强拿地排行 + 销售排行
开发商端
3.1 2026年1-9月 前十强房企权益拿地排行（中指口径）
| 排名 | 房企 | 1-9月权益拿地金额（亿元） | 同比变化 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 保利发展 | 679 | +39% | 权益新增货值1,244亿元 |
| TOP2 | 华润置地 | 649 | +25% | 权益新增货值1,400亿元，居行业第一 |
| TOP3 | 中海地产 | 444 | — | — |
| 4 | 建发房产 | 354 | — | — |
| 5 | 招商蛇口 | 329 | — | — |
| 6 | 越秀地产 | 321 | +169% | 拿地销售比达73%，扩张最激进 |
| 7 | 绿城中国 | 262 | — | — |
| 8 | 中国金茂 | 234 | — | — |
| 9 | 滨江集团 | 154 | — | TOP10中唯一民营房企 |
| 10 | 国贸地产 | 142 | — | — |
| 百强房企合计 | 约5,785 | -20.5% | 降幅较1-8月扩大2.7个百分点 | |
数据来源：中指研究院（中国经济网转载，10月初发布）。"8·28新政"落地后房企9月投资拿地趋于谨慎；TOP30房企中民营房企拿地总额降至319亿元，TOP10中仅滨江1家民企；9月300城土拍平均溢价率6.9%，较8月进一步下降。
3.2 2026年1-9月 前十强房企销售排行（全口径）
| 排名 | 房企 | 1-9月销售金额（亿元） | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 保利发展 | 1,812 | — | 重回行业第一 |
| TOP2 | 中海地产 | 1,810 | — | 与保利差距仅2亿元 |
| TOP3 | 华润置地 | 1,646 | — | — |
| 4 | 绿城中国 | 1,421 | — | — |
| 5 | 招商蛇口 | 1,402 | — | — |
| 6 | 建发房产 | 902 | — | 建发国际前9月权益销售655.8亿元，同比-7.7% |
| 7 | 中国金茂 | 846 | — | — |
| 8 | 越秀地产 | 682 | — | — |
| 9 | 滨江集团 | 663 | — | — |
| 10 | 绿地控股 | 528 | — | — |
| 百强房企合计 | 22,597.2 | 降幅与1-8月持平 | 9月单月约2,421亿元，较8月增加288亿元 | |
数据来源：中指研究院（分企业同比数据未披露处留"—"）。千亿房企仅5家（同比少1家），百亿房企51家（少8家），行业规模分化加剧；保利与中海的"双千亿"头部之争白热化，差距仅2.1亿元。
四、行业监测
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 43周30城新房成交188万㎡/环比+1.3%、同比-22.3%；20城二手房32,902套/同比+14.8% | — |
| 43周300城宅地成交4,047万㎡/出让金1,271亿元，平均溢价率1.4%降至年内低位 | — |
| 8·28新政现房销售细则落地扩至12城：温州、十堰、苏州、合肥新出细则，十堰为首个落地三四线城市 | — |
| 中信金融资产挂牌国美系12户债权本息近98亿元，黄光裕、杜鹃个人保证，鹏润大厦等不动产抵押 | — |
| 长城资产公开招商万达集团9.45亿元债权，阜新、鞍山两座万达广场23.39万㎡抵押 | — |
| 全国首例地方AMC司法重整案——安徽国厚资产重整投资人初步敲定 | — |
| 恒大清盘累计变现34亿港元，债权申报约3,600亿港元，拟2027年上半年首次中期分配 | — |
| 不良ABS信披指引2026版征求意见（2016年来首次大修），年内不良ABS发行156单/687.07亿元 | — |
| 银登中心年内个贷批转挂牌2,874亿元；前三季度全市场不良转让本息3,410亿元，9月单月762亿元创年内新高 | — |
| 前三季度355城法拍成交16.6万件/2,285.8亿元（+17.5%），住宅成交均价7,991元/㎡（-8.2%），清仓率24.1% | — |
| 力宝广场19.17亿元整栋股权交割（国资收储）、晶耀虹桥T6超10亿元售予货拉拉自用，上海大宗"自用+国资"主导 | — |
| 世茂境外重组债务工具全部违约（未偿约90.68亿美元）；荣盛发展拟重组38.52亿元债券本金 | — |
| 江西金资获批市场化债转股；中国信达450亿元ABS项目获上交所受理；北京金泉广场40万㎡盘活改造开工 | — |
| 国开行"十四五"累计发放城市更新贷款超2万亿元；上海印发城市更新三年行动计划、北京组建市级城市更新平台 | — |
注：监测范围为不良资产、地产资管、土地市场领域公开信息渠道；发文量数据本周未统计，留"—"。
五、政策要闻
政策一 | 财政部：居民购房贷款贴息落地成效初显 | 发布：2026年10月下旬（前三季度财政收支发布会）
要点一：居民购房贷款贴息是中央财政首次针对商业性个人住房贷款实施贴息，10月1日起全国实施。
要点二：新房、二手房均纳入贴息范围，贴息资金总规模不设上限、实行据实结算（财金〔2026〕95号文，中央与地方财政按90%、10%分担）。
要点三：国家发改委明确推动居民购房贷款贴息等增量政策落地见效，研究制定扩大内需战略实施方案。
要点二：新房、二手房均纳入贴息范围，贴息资金总规模不设上限、实行据实结算（财金〔2026〕95号文，中央与地方财政按90%、10%分担）。
要点三：国家发改委明确推动居民购房贷款贴息等增量政策落地见效，研究制定扩大内需战略实施方案。
贴息直接降低购房成本，9月住宅法拍成交同比+53.3%已有体现。对不良资产市场影响双向：需求端提振法拍住宅去化，供给端现房销售导向拉长房企回款周期，中期法拍供给大概率维持高位。
政策二 | 8·28新政（现房销售制度）实施细则落地扩至12城 | 10.19-10.25：温州、十堰、苏州、合肥出台
要点一：落地城市增至12个（北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、宁波、温州、十堰、苏州、合肥），十堰成为首个落地细则的三四线城市。
要点二：现售定金比例：北京1%、沪深苏3%、其余5%；合肥规定8月28日后新出让宅地项目预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、优先现房销售，土地款30日内首付不低于50%、余款两年免息。
要点三：苏州允许828前已取得工规证项目继续按规定以银行保函置换监管资金；温州、苏州、合肥支持分期开发；十堰将"续建项目"单列并允许符合条件项目沿用旧规。
要点二：现售定金比例：北京1%、沪深苏3%、其余5%；合肥规定8月28日后新出让宅地项目预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、优先现房销售，土地款30日内首付不低于50%、余款两年免息。
要点三：苏州允许828前已取得工规证项目继续按规定以银行保函置换监管资金；温州、苏州、合肥支持分期开发；十堰将"续建项目"单列并允许符合条件项目沿用旧规。
现房销售导向打破高周转模式，房企资金占用周期拉长、拿地更趋谨慎（9月溢价率6.9%、10月1.2%持续走低）。对搜地365而言，资金链紧张项目更早进入司法处置，不良资产供给中期维持高位。
政策三 | 国常会研究统筹人口与经济社会发展 + 住建部等六部门推进老旧街区厂区改造 | 10.19-10.25
要点一：国务院常务会议研究统筹人口与经济社会发展，明确优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措。
要点二：住房城乡建设部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》。
要点三：国开行披露"十四五"累计发放城市更新领域贷款超2万亿元；上海印发城市更新三年行动计划，北京组建市级城市更新平台；青岛、合肥完善存量盘活政策；深圳、广州南沙区出台人才配套政策。
要点二：住房城乡建设部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》。
要点三：国开行披露"十四五"累计发放城市更新领域贷款超2万亿元；上海印发城市更新三年行动计划，北京组建市级城市更新平台；青岛、合肥完善存量盘活政策；深圳、广州南沙区出台人才配套政策。
存量改造与城市更新成为政策发力主线，与不良资产盘活、AMC纾困工具（如天津津融债转股参与城市更新街区改造）形成共振，为特殊机会投资提供新的退出与盘活通道。
六、市场热点
热点一：土拍"量升价稳"——溢价率1.4%创年内低位，底价成交成主流
受9月供地放量带动，10月以来300城宅地出让金持续增长（累计2,437亿元、同比增超100%），但平均溢价率降至1.2%（年内最低），本周仅1.4%。"8·28新政"拉长资金占用周期，房企报价更趋谨慎，高总价核心区地块由头部房企底价获取，资金门槛主导竞争格局。
| 城市 | 本周地块 | 成交价 | 溢价率 | 竞得方 | 市场判断 |
|---|---|---|---|---|---|
| 厦门 | 思明区筼筜西片区+湖里区两宗 | 合计74.7亿元 | 底价 | 华润置地（48.8亿）/招商蛇口&象屿（25.9亿） | 头部房企底价获取，楼面价40,692元/㎡ |
| 郑州 | 中原区二砂片区24号/25号地块 | 6.17亿元（24号） | 20.76% / 9.04% | 四川邦泰（9月底已竞得相邻地块） | 主城区改善板块补仓，个案特征明显 |
| 武汉/昆明/沈阳 | 各1宗 | — | 约1% | — | 微溢价成交 |
| 南京 | 浦口G03+新区G29 | 合计5.94亿元 | 底价 | 本地国企 | 底价成交延续 |
趋势判断：10月供地规模已现缩量迹象（推出建面同比-37.5%），预计年末三四线城市延续供应缩量趋势；无锡（108.4亿）、成都（63.0亿）、苏州（62.9亿）待拍出让金居前三，下周广州5宗宅地出让值得关注。
热点二：国美系98亿、万达9.45亿——头部房企不良处置进入深水区
本周AMC对头部出险主体的处置动作密集升级：中信金融资产一次性挂牌国美系12户债权（本息近98亿元），为迄今对国美系处置金额最大单，黄光裕、杜鹃以个人保证兜底，抵押物含北京鹏润大厦、长沙湘江玖号、三亚海棠湾等核心不动产；长城资产公开招商万达集团9.45亿元债权，抵押物为带租约正常营业的两座万达广场。同期世茂境外重组债务工具全部违约（未偿约90.68亿美元）、恒大清盘拟2027年上半年首次分配。
| 出险主体 | 本周处置进展 | 核心抵押物 | 关注要点 |
|---|---|---|---|
| 国美系 | 中信金融资产挂牌12户债权，本息近98亿元（10.19公告） | 鹏润大厦7,700㎡办公、湘江玖号9.7万㎡商业、海棠湾项目 | 个人保证+不动产抵押双保险；南京枫叶项目存在闲置土地收回风险 |
| 万达系 | 长城资产招商9.45亿元债权（10.20公告） | 阜新、鞍山两座万达广场23.39万㎡ | 带租约正常营业的防御型标的，已进入一审诉讼 |
| 恒大系 | 清盘累计变现34亿港元；济南债权5.05亿元起拍仅4,210万元 | 青岛恒大水晶广场在建工程 | 债权申报约3,600亿港元，"骨折价"甩卖反映底层变现能力 |
| 世茂系 | 境外重组债务工具全部违约；27亿港元出售香港东涌两家喜来登酒店 | — | 未偿本金约90.68亿美元，拟反对清盘呈请 |
对搜地365的启示：大额地产债权"低折扣+强担保"标的持续供给，平台应重点跟踪四大AMC及地方AMC挂牌公告，国美系资产包（公告期至10月28日）等标的的意向方撮合窗口正在打开。
热点三：一线大宗"自用+国资"主导——外资退出、产业资本进场
本周一线大宗交易延续结构分化：上海主导6宗写字楼大宗成交（约33.79亿元）。力宝广场整栋股权19.17亿元交割——新加坡REIT以"非核心配置资产"为由择机退出，首创城发系国资平台逆周期收储；晶耀虹桥T6栋超10亿元售予货拉拉作华东总部，延续拼多多（年内已在上海购楼45亿元）、奇瑞等产业自用逻辑；徐家汇万科中心9万㎡整租鹰角网络（年租金约2亿元）创年度最大整租纪录。
| 买方类型 | 代表案例 | 核心诉求 | 趋势判断 |
|---|---|---|---|
| 实体产业自用 | 货拉拉（晶耀虹桥T6）、鹰角网络（整租）、硬科技企业集中摘牌独栋办公 | 总部落地、产权自持、品牌形象 | 本轮大宗回暖的核心支撑 |
| 国资平台收储 | 首金资本（首创城发系）19.17亿元购力宝广场 | 核心资产逆周期布局 | 承接外资退出的主要对手方 |
| 外资基金 | 新加坡OUTREIT退出力宝广场、KKR出售外滩NEO | 存量资产货币化 | 由长期持有转为择机退出非核心资产 |
| 纯财务投资人 | 持续缺位 | — | 观望情绪浓厚 |
写字楼租赁端同步结构性修复：三季度上海空置率环比回落（高力口径），前三季度净吸纳量超去年全年，但租金仍处调整通道（平均租金同比-7.9%）。核心城市核心地段甲级写字楼安全垫更强，非核心片区资产承压，分化持续加剧。
七、本周小结
一二级市场七大核心信号
①一级土地 — 300城宅地4,047万㎡/1,271亿元，10月持续放量但溢价率1.4%降至年内低位，底价成交主流，一二线空窗、三四线主导，供地端同比-37.5%已现缩量信号
②AMC不良资产 — 国美系近98亿元、万达9.45亿元、丰盛系8.06亿元大额债权密集挂牌，世茂境外重组违约，头部房企不良处置进入深水区，"低折扣+强担保"标的供给放量
③法拍市场 — 前三季度355城成交2,285.8亿元（+17.5%），住宅均价同比-8.2%，清仓率仅24.1%，"以价换量"下二拍70折成为确定性较高的捡漏窗口
④一线大宗交易 — 上海主导6宗/33.79亿元，力宝广场19.17亿元国资收储、晶耀虹桥T6超10亿元产业自用，"实体自用+国资收储"主导、外资退出、财务投资人缺位
⑤二级新房 — 30城成交188万㎡，环比微增1.3%但同比-22.3%，北京环比+23%一枝独秀，"银十"成色弱于去年
⑥二级二手房 — 20城成交32,902套，同比+14.8%韧性延续，购房贴息（中央首次贴息商业个贷、规模不设上限）效应逐步显现
⑦政策体系 — 8·28现房销售细则落地12城+购房贴息见效+城市更新加码（国开行超2万亿、六部门老旧街区厂区改造意见），存量盘活与不良资产处置形成政策共振
数据来源：中指研究院（数据快讯、"早八点"周报、"8·28新政后土拍跟踪"、中指数据CREIS：土地+新房/二手房+法拍）｜观点指数、财联社、克而瑞资管（大宗交易）｜各AMC官网处置公告、银登中心、资产界/不良资产头条等行业周报（不良资产）｜中指研究院房企销售与拿地榜单（中国经济网、每日经济新闻转载）｜国家发改委、财政部、住建部、国开行公开信息（政策）
数据说明：土地数据统计周期为10月19日—25日（中指土拍跟踪口径）；新房/二手房为10月18日—24日（中指"早八点"口径）；未核实数据以"—"标注，不作推测。
下期发布时间：2026年11月3日（周二）｜统计周期：10月26日—11月1日
数据说明：土地数据统计周期为10月19日—25日（中指土拍跟踪口径）；新房/二手房为10月18日—24日（中指"早八点"口径）；未核实数据以"—"标注，不作推测。
下期发布时间：2026年11月3日（周二）｜统计周期：10月26日—11月1日