2026年第31周房地产市场周报
北上广单日土拍298.7亿 · 杨浦地王楼面价首破10万 · 政治局会议纳入"安全屏障"稳楼市
中文摘要：2026年第31周（7月28日—8月3日），房地产市场迎来"土拍地王"与"顶层政策"双线共振。7月28日北上广同日土拍，单日总成交约298.7亿元，上海杨浦八埭头地块经219轮竞价被保利+华润联合体以161.2亿元拿下（溢价率35.83%、楼面价首次突破10.2万元/㎡），北京酒仙桥中海46.8亿（溢价25.84%）、广州荔湾绿城16.86亿（溢价40.97%）同创高溢价。7月30日中央政治局会议8年来首次将房地产纳入"切实筑牢安全屏障"框架，宏观政策从"用好用足"转向"发力提效"，要求及时谋划务实管用的增量政策。二级市场7月整体淡季回落但同比保持正增长——100城新房环比-17%同比+4%（一线+14%），20城二手房12.5万套环比-6%同比+9.3%，京沪二手房连续5个月同比增长。不良资产领域迎来政策大变局，474号文扩围允许两户对公不良也可组包转让，光大银行创108亿元信用卡不良单笔转让纪录，7月全行业信用卡不良挂牌转让超189亿元，不良资产头条等移动端密集追踪。大宗交易方面，拼多多33.7亿陆家嘴买楼持续发酵，中信证券75.4亿证券化盘活通用时代中心，上海上半年大宗233亿同比+47%。
English Abstract: For the 31st week of 2026 (Jul 28–Aug 3), real estate markets witnessed dual signals of "land king surge" and "top-level policy pivot." On Jul 28, Beijing, Shanghai and Guangzhou held simultaneous land auctions totaling ~29.87B yuan. Shanghai's Yangpu Badaitou plot was won by Poly+CR Land JV for 16.12B yuan at 35.83% premium, with floor price first breaking 102K yuan/sqm. Beijing Jiuxianqiao was taken by COLI at 4.68B (25.84% premium); Guangzhou Liwan went to Greentown at 1.686B (40.97% premium). Jul 30 Politburo meeting placed real estate under the "build strong safety barriers" framework — the first such elevation in 8 years. July secondary market: 100-city new home sales -17% MoM but +4% YoY (Tier-1 +14%); 20-city second-hand 125K units -6% MoM +9.3% YoY. AMC policy breakthrough: Document No.474 expanded to allow 2-account corporate NPL bulk transfers. Everbright Bank set a single-transaction record of 10.8B yuan in credit card NPLs; July industry-wide credit card NPL listings exceeded 18.9B yuan. CRE deals: PDD 3.37B Lujiazui, CITIC Securities 7.54B Beijing. Shanghai H1 CRE 23.3B (+47% YoY). 1-7M Top 100 developers' sales reached 1.8T yuan, with Poly (150B) and COLI (149.5B) in a photo finish.
English Keywords: Shanghai Yangpu Land King 16.1B · Floor Price >100K/sqm · Politburo Safety Barriers · 2-Account NPL Transfer · Everbright 10.8B NPL Record · Second-hand +9.3% YoY · Top 100 Developers 1.8T · Poly 150B vs COLI 149.5B · PDD 3.37B Lujiazui · Chengdu MIXC REIT 10.5B · Jinke JINWALK
7月28日，北京、上海、广州同日开启土拍，5宗核心地块全部成交，总成交金额约298.7亿元，4宗溢价率超18%。上海杨浦八埭头商住组合地块经219轮竞价，被保利发展+华润置地联合体以161.2亿元竞得（溢价率35.83%），成交综合楼面价约10.2万元/㎡，杨浦地价首次突破10万大关，刷新杨浦宅地单价纪录。徐汇康健街道地块经历96轮竞价，保利以70.6亿元摘得（溢价24.51%，楼面价7.9万元/㎡）。
| 城市 | 地块 | 总价 | 竞得方 | 溢价率 | 楼面价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上海 | 杨浦八埭头商住 | 161.2亿 | 保利+华润 | 35.83% | 10.2万/㎡ |
| 上海 | 徐汇康健街道 | 70.6亿 | 汇成+保利 | 24.51% | 7.9万/㎡ |
| 北京 | 朝阳酒仙桥宅地 | 46.814亿 | 中海地产 | 25.84% | 8.1万/㎡ |
| 广州 | 荔湾花地大道东 | 16.86亿 | 绿城中国 | 40.97% | — |
| 深圳 | 光明区首宗宅地 | 15.05亿 | 招商蛇口 | 18.88% | 2.3万/㎡ |
数据来源：证券时报、界面新闻、南方+、中指研究院
7月30日北京再度开拍3宗地块，建发、绿城等轮番出手，单日揽金72.78亿元。杭州方面，7月21日滨江集团连落两子——拱墅康桥地块18.1亿（溢价39.22%）、上城长睦地块5.66亿（溢价34.47%）。克而瑞数据显示，上半年300城宅地成交楼面均价4457元/㎡同比下降16%，但一线城市6月单月溢价率高达52.9%，二季度楼面均价同比涨幅达18.7%。中指院指出，上半年TOP20城市宅地出让金占全国总量的约62%，央国企拿地金额占比85.1%，核心城市优质地块呈现"缩量提质、逢拍必抢"格局。
本周不良资产领域迎来重大政策突破。7月28日，金融监管总局发布474号文（金办便函〔2026〕408号），正式明确两户对公不良贷款可合规组包转让，补上了单户与3户之间的政策空白。至此，试点银行形成1户→2户→3户+全维度处置链条。出让方限于6大行+12股份制+信托/消金/汽金/金租等试点机构；受让方为AMC、地方AMC、AIC。
| 动态类型 | 主体/标的 | 详情 | 规模 |
|---|---|---|---|
| 政策突破 | 金监总局474号文 | 两户对公不良可组包转让，整体参照单户转让规则 | 全行业 |
| 银行转让 | 光大银行（7.14） | 第1-12期信用卡不良批量转让，44.3万笔已核销信用卡贷款 | 108.18亿 |
| 银行转让 | 浦发银行（7.2） | 两期信用卡不良合计25.47万笔，加权平均逾期逾5年 | 72亿 |
| 银行转让 | 中原银行 | 72个特殊资产推介项目，底层涵盖蓝光/融创/建业 | 248.65亿 |
| AMC处罚 | 重庆富城资产 | AMC行业首张停业整顿罚单，监管重拳整治通道业务 | — |
| ABS融资 | 中信金融资产/东方资产 | 分别拟发行不超过200亿/650亿元ABS | 合计850亿 |
| AMC转型 | 广西联合资管等 | 地方AMC加速转型个贷不良，浙商资产年内竞得超52亿个贷包 | — |
| 银行核销 | 商业银行全行业 | 上半年不良处置合计超5000亿元（银登中心+核销） | 超5000亿 |
数据来源：不良资产头条、国家金融监督管理总局、银登中心、中国基金报、财联社
本周大宗交易延续活跃态势。拼多多33.7亿元陆家嘴买楼持续发酵——以自有资金收购陆家嘴星展银行大厦（19层/4.6万㎡），上半年上海最大单笔商办成交，大楼将承载Temu全球运营。中信证券75.4亿元证券化盘活北京丽泽通用时代中心B/C座。险资组团约61亿元抄底中关村科创楼宇。上海上半年大宗成交35宗233亿元同比+47%，超10亿成交8宗贡献60%交易额，自用买家占比从26%飙升至50%。北京上半年大宗CBRE统计257亿元同比+50%。深圳上半年写字楼成交6567套同比+103%创6年新高。
| 城市 | 标的 | 金额 | 买方 | 类型 |
|---|---|---|---|---|
| 上海 | 陆家嘴星展银行大厦 | 33.7亿 | 拼多多 | 整栋收购 |
| 北京 | 丽泽通用时代中心B/C座 | 75.4亿 | 中信证券 | 证券化盘活 |
| 北京 | 中关村科创楼宇多宗 | 约61亿 | 险资组团 | 批量收购 |
| 上海 | 中港汇·黄浦 | 约20亿 | 山东稀土 | 股权收购 |
| 上海 | 维璟中心A座 | 2.85亿 | 美格智能 | 研发自用 |
数据来源：戴德梁行、CBRE、界面新闻、观察者网、地产资管界
中指研究院发布7月全国房地产市场月报。7月重点100城新建商品住宅成交面积环比下降17%，同比增长约4%（一线城市同比+14%）。7月20城二手住宅成交12.5万套（环比-6.0%↓，同比+9.3%↑），增幅较上月收窄3.1个百分点。1-7月20城二手住宅累计成交88.5万套，同比增长6.1%。普睿数智7月50城新房成交约1161万㎡环比-23%同比-4%，前7月累计同比-9%。
| 维度 | 7月数据 | 环比 | 同比 | 累计(1-7月) |
|---|---|---|---|---|
| 100城新房 | — | -17% | +4% | 约1.3亿㎡(-10%) |
| 一线新房 | 京+2%/沪+17%/广+2%/深+64% | — | +14% | — |
| 20城二手房 | 12.5万套 | -6% | +9.3% | 88.5万套(+6.1%) |
| 北京二手 | 1.4万套 | — | +8.5% | 连续5月同比增长 |
| 上海二手 | 2.3万套 | — | +21.2% | 连续5月同比增长 |
国泰海通证券第31周周报显示，30大中城市新房成交172万㎡（环比+20.8%↑，同比-2.07%），其中一线48万㎡（环比+11.3%）、二线88万㎡（环比+23.7%）、三线35万㎡（环比+28%）。24城二手房成交207万㎡（环比-3.08%↓，同比+6.03%）。7月1-30日30城新房累计620万㎡（同比+3.2%），二手房累计984万㎡（同比+7.58%）。
| 指标 | 第31周 | 环比 | 同比(2025) | 7月累计同比 |
|---|---|---|---|---|
| 30城新房 | 172万㎡ | +20.8% | -2.07% | +3.2% |
| 一线新房 | 48万㎡ | +11.3% | -9.7% | +17% |
| 二线新房 | 88万㎡ | +23.7% | -4% | +1.24% |
| 三线新房 | 35万㎡ | +28% | +16.3% | -8.33% |
| 24城二手房 | 207万㎡ | -3.08% | +6.03% | +7.58% |
数据来源：国泰海通证券、中指研究院CREIS、普睿数智研究中心、经济观察报
中指研究院8月1日发布1-7月房企销售业绩榜。前7月百强房企销售额18042.1亿元，同比降幅连续五个月收窄。7月单月2179亿元，较6月回落超三成（传统淡季）。千亿房企增至5家（同比持平）：保利发展1500亿、中海地产1494.6亿（差距仅5.4亿）、华润置地1306亿、招商蛇口1098.6亿、绿城中国1070亿。百亿房企39家（同比减少10家），呈现"头部坚守、腰部塌缩"特征。
| 排名 | 房企 | 1-7月全口径 | 同比 | 权益销售 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 保利发展 | 1500亿 | 负增长 | 1182亿 |
| 2 | 中海地产 | 1494.6亿 | +13.3% | 1375亿(第1) |
| 3 | 华润置地 | 1306亿 | 正增长 | 908.9亿 |
| 4 | 招商蛇口 | 1098.6亿 | 正增长 | — |
| 5 | 绿城中国 | 1070亿 | — | — |
| 6-10 | 建发/金茂/越秀/滨江/万科 | 733~416亿 | 万科-49% | — |
拿地端：1-7月百强拿地总额同比降幅持续收窄，央国企仍为主力。保利发展权益拿地金额行业第一，华润置地、越秀地产紧随其后。滨江集团（杭州）、大华集团（上海）为前10中少数民企代表。7月单月保利+华润161.2亿杨浦地王、中海46.8亿酒仙桥、绿城16.86亿广州荔湾等集中拿地，头部房企在核心城市"抢地"成为常态。
数据来源：中指研究院、克而瑞、普睿数智、亿翰智库、财联社
数据来源：新华社、上海证券报、澎湃新闻、21世纪经济报道、中指研究院
7月28日，北京、上海、广州三座一线城市同日土拍，4宗核心地块全部高溢价成交。上海杨浦八埭头地块以161.2亿刷新杨浦区宅地单价纪录（楼面价10.2万/㎡），北京酒仙桥中海46.8亿创下今年北京溢价率新高（248轮竞价），广州荔湾绿城40.97%为当日最高溢价率。房企抢地的核心逻辑：核心城市核心地段具备稳定去化预期，被房企视为资金"确定性资产"。克而瑞指出，上半年房企高价拿地并非上一轮"地王潮"简单重演，而是在行业深度调整期对确定性、入场资格、生存权的争夺。
7月14日，光大银行一次性发布第1-12期信用卡不良贷款批量转让项目，涉及44.3万笔已核销信用卡贷款，未偿本息费合计108.18亿元，为7月最大单笔转让。7月全行业信用卡不良挂牌转让超189亿元，浦发银行72亿、中国银行4.68亿、平安银行多期续发。短账龄（逾期不足1年）资产加速出清，反映银行"止损"思维强化。银登中心6月单月挂牌转让不良贷款567亿元（零售418亿、对公148亿）。银行不良处置从"被动应对"向"主动出清"迈进。
7月30日中央政治局会议将房地产纳入"切实筑牢安全屏障"框架，此前该领域置于"有效防范化解重点领域风险"段落。中指研究院指出，"安全屏障"表述更具主动防御色彩，强化安全底线思维。普睿数智董事长丁祖昱认为，上半年全国二手房网签面积同比+10.2%，二手房占比首次超过50%，置换链条能否打通对市场修复起关键作用。下半年政策主基调锁定"稳楼市"，市场有望在政策合力下持续稳定修复。
1-7月百强房企销售18042.1亿，同比降幅连续五月收窄。保利发展1500亿vs中海地产1494.6亿，差距仅5.4亿。权益销售端中海1375亿反超保利1182亿达192亿差距，反映中海坚持高权益占比策略的优势。千亿房企5家同比持平，百亿房企39家同比减少10家，"头部坚守、腰部塌缩"格局深化。中海逆势+13.3%、华润+正增长、招商蛇口+正增长，头部央国企群体仍主导市场份额。
| 本周重点内容 | 来源 |
|---|---|
| 7.28北上广同日土拍298.7亿：杨浦保利+华润161.2亿(楼面价10.2万首破10万)/北京酒仙桥中海46.8亿(248轮)/广州荔湾绿城16.86亿(41%) | 证券时报/界面新闻/南方+ |
| 政治局会议纳入"筑牢安全屏障"稳楼市，政策从"用好用足"转向"发力提效"；1-7月各地出台680+条房地产政策 | 新华社/中指研究院 |
| 金监总局474号文：两户对公不良可组包转让，银行形成1户→2户→3户+全维度处置链条；光大108亿信用卡不良创单笔纪录 | 不良资产头条/银登中心 |
| 1-7月百强房企1.8万亿，千亿增至5家；保利1500亿vs中海1494.6亿差距仅5.4亿；万科416亿跌出前五 | 中指研究院/克而瑞/财联社 |
| 拼多多33.7亿陆家嘴买楼持续发酵；中信证券75.4亿证券化北京通用时代中心；上海H1大宗233亿+47% | 戴德梁行/CBRE/地产资管界 |
| 7月100城新房同比+4%(一线+14%)；20城二手房12.5万套同比+9.3%；京沪二手房连续5月同比增长 | 中指研究院/经济观察报 |
- 土拍地王潮：北上广同日298.7亿，杨浦楼面价首破10万。头部央国企核心城市"抢地"成为常态，百轮竞价已是标配。
- 政策底升级：政治局会议将房地产纳入"筑牢安全屏障"框架，8年来首次定位升级。宏观政策从"用好用足"转向"发力提效"，增量政策可期。
- AMC大变局：474号文扩围两户对公组包转让，光大108亿信用卡不良创单笔纪录，银行"主动出清"取代"被动应对"。
- 新房筑底：7月100城新房同比+4%（一线+14%），第31周30城环比+20.8%。淡季回落但需求中枢稳固，供给收缩成稳定力量。
- 二手房韧性：7月20城12.5万套同比+9.3%，京沪连续5月同比增长。二手房占比首超50%，置换链条成市场关键。
- 大宗活跃：拼多多33.7亿陆家嘴买楼持续发酵，中信证券75.4亿证券化盘活。上海H1大宗233亿+47%，自用买家50%。
- 龙头对决：保利1500亿vs中海1494.6亿仅差5.4亿，权益端中海领先192亿。头部央国企主导，腰部塌缩加剧。