搜地365 · 市场监控周报
房地产市场周报 2026年第45周
统计周期：2026年11月2日 — 11月8日
本周摘要 / Weekly Summary
中文摘要
2026年第45周（11月2日—11月8日），市场呈现「土地缩量、新房探底、二手独强、存量定价重构」四条主线。一级土地市场：300城住宅用地成交规划建面1,205万㎡、出让金532亿元，一线城市宅地出让金仅29亿元；成都（90亿元）、南通（56亿元）、苏州（37亿元）居周度出让金前三。11月3日北京昌平北七家镇歇甲庄村地块由中建智地与北京未来科学城联合体以29.36亿元底价竞得，溢价率0%、楼面价29,094元/㎡，为北京「8·28」现房销售新政后首宗出让宅地，制度性信号强于价格信号。AMC不良资产端，兴宝国际信托11月3—4日挂牌竞价济南世茂广场债权，本金余额24.38亿元、起拍价16.731亿元（约6.9折），抵押物为济南两处合计超10.9万㎡商业物业；中国信达以8.86亿元、约4.5折接盘五次拍卖四度流拍的上海浦西佳程广场（评估价19.28亿元、建面15.39万㎡、楼面价5,755元/㎡）。一线大宗交易呈现「一割一捡」：贝莱德拟以约6.34亿元出售上海中港汇大厦，较2017年13.7亿元买入价折价约54%（意向阶段、尚未交割）；同期观点指数披露报告期内全国商业地产大宗交易77宗、约832.64亿元，上海33宗约394.41亿元占47.4%，险资基金化接盘成为主导模式。二级市场：30城新房成交153万㎡，环比-22.7%、同比-4.2%，连续四周回落；20城二手房成交30,082套，环比-2.1%、同比+22.3%，二线代表城市同比+36.7%，需求结构继续向存量倾斜。开发商：1—10月百强房企销售总额25,370.6亿元，同比降幅较1—9月收窄0.9个百分点，保利发展（1,990亿元）与中海地产（1,988亿元）仅差2亿元；百强拿地总额6,465亿元、同比-17.5%。政策端：现房销售细则单周再落五城、累计扩至20城；央行披露房地产「白名单」累计审批贷款超8.4万亿元；发改委等五部门明确「十五五」新增建设用地控制在2,600万亩以内；上海落地首套购房贷款贴息细则（年化1个百分点、本金上限100万元、最长5年）。
English Summary
For the 45th week of 2026 (Nov 2–8), the market was defined by four threads: shrinking land volume, new-home sales bottoming, resilient second-hand demand, and a repricing of existing assets. Tier-1 land market: residential land GFA transacted across 300 cities reached 12.05M㎡ with transfer fees of RMB 53.2B; Tier-1 cities contributed only RMB 2.9B. Chengdu (RMB 9.0B), Nantong (RMB 5.6B) and Suzhou (RMB 3.7B) led weekly land fees. On Nov 3, the XieJiaZhuang plot in Beijing's Changping District was acquired at the reserve price of RMB 2.936B (0% premium, RMB 29,094/㎡ GFA floor price) by a consortium of CSCEC Zhidi and Beijing Future Science City — the first residential plot launched after Beijing's "Aug 28" completed-home sales reform, making its institutional signal stronger than its price signal. AMC / NPA: Xingbao International Trust auctioned the Jinan Shimao Plaza debt claim on Nov 3–4, with RMB 2.438B principal and a RMB 1.6731B starting bid (~69% of principal), secured by two commercial properties totalling over 109,000㎡ in Jinan; China Cinda acquired Shanghai's Puxi Jiacheng Plaza for RMB 886M (~45% of the RMB 1.928B appraised value; 153,900㎡; RMB 5,755/㎡) after four failed auctions. Tier-1 bulk transactions showed a "one exit, one entry" pattern: BlackRock is negotiating the sale of Shanghai's Zhongganghui Tower for ~RMB 634M, ~54% below its 2017 purchase price of RMB 1.37B (intent stage, not closed), while industry data reported 77 commercial-property bulk deals worth ~RMB 83.264B in the reporting period, with Shanghai accounting for 33 deals / ~RMB 39.441B (47.4%) and insurance-capital funds becoming the dominant buyer structure. Secondary market: 30-city new-home GFA fell to 1.53M㎡ (-22.7% WoW, -4.2% YoY), declining for a fourth straight week; 20-city second-hand transactions reached 30,082 units (-2.1% WoW, +22.3% YoY), with Tier-2 cities up +36.7% YoY. Developers: Top-100 sales for Jan–Oct totalled RMB 2,537.06B, with the YoY decline narrowing 0.9pct from Jan–Sep; Poly Developments (RMB 199.0B) led China Overseas (RMB 198.8B) by just RMB 0.2B; Top-100 land acquisition totalled RMB 646.5B (-17.5% YoY). Policy: completed-home sales rules expanded to 20 cities; the PBOC disclosed over RMB 8.4T of approved "white-list" loans; five central departments capped new construction land for the 15th Five-Year Plan at 26M mu; and Shanghai rolled out its first-home mortgage interest subsidy (1pct p.a., principal cap RMB 1M, up to 5 years).
核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 环比·同比 / Change |
|---|---|---|
| 300城宅地成交建面 / 300-City Residential Land GFA | 1,205万㎡ | 推出1,049万㎡ |
| 300城宅地出让金 / Land Transfer Fees | 532亿元 | 一线仅29亿元 |
| 北京现房新政首宗宅地 / Beijing First Post-Reform Plot | 29.36亿元 | 溢价率0% · 底价成交 |
| 30城新房成交 / 30-City New Home GFA | 153万㎡ | 环比-22.7% ↓ / 同比-4.2% ↓ |
| 20城二手房成交 / 20-City Second-hand Units | 30,082套 | 同比+22.3% ↑ |
| 信达接盘佳程广场 / Cinda Jiacheng Plaza Deal | 8.86亿元 | 约4.5折 · 5,755元/㎡ |
| 百强房企1-10月销售 / Top-100 Jan-Oct Sales | 25,370.6亿元 | 同比降幅收窄0.9pct |
| 白名单累计审批贷款 / White-list Approved Loans | 超8.4万亿元 | 央行11月披露 |
关键词 / Keywords
宅地出让金532亿
现房细则扩至20城
北京首宗底价宅地
信达4.5折接盘佳程
贝莱德54%折价离场
二手同比+22.3%
白名单8.4万亿
十五五新增用地2600万亩
Land Fees RMB 53.2B
Completed-home Rules in 20 Cities
Beijing Reserve-Price Plot
Cinda 45% Discount Deal
BlackRock 54% Discount Exit
Second-hand +22.3% YoY
White-list Loans RMB 8.4T
一、一级市场：土地及大宗资产交易
土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城，中指口径 11.01-11.07）
1,205
万㎡
住宅用地成交规划建面
推出1,049万㎡
532
亿元
住宅用地出让金
各类用地合计607亿元
4,415
元/㎡（推算）
住宅用地成交楼面均价
出让金÷成交建面
29
亿元
一线城市宅地出让金
占比约5.5%
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比（推算） | 推出建面 | 典型城市与特征 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一线城市（4城） | 10万㎡ | 29亿元 | 5.5% | 0万㎡ | 北京昌平歇甲庄底价成交，京沪深其余延续宅地空窗 |
| 二线城市 | 约450万㎡ | 209亿元 | 39.3% | 330万㎡ | 成都90亿、南通56亿、苏州37亿居周度前三 |
| 三四线城市 | 约745万㎡ | 约294亿元 | 55.3% | 719万㎡ | 成交建面占比约61.8%，仍为放量主体 |
| 全样本合计 | 1,205万㎡ | 532亿元 | 100% | 1,049万㎡ | 各类用地成交2,347万㎡ / 607亿元 |
| 排名 | 城市 | 宅地出让金 | 成交宗数 | 典型地块与说明 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 成都 | 90亿元 | 35宗 | 成华区猛追湾街道二环路东一段29号地块成交价近12亿元 |
| TOP2 | 南通 | 56亿元 | — | 周度宅地出让金居全国第二 |
| TOP3 | 苏州 | 37亿元 | — | 周度宅地出让金居全国第三 |
| 城市 | 地块名称 | 成交总价 | 竞得方 | 楼面价 | 溢价率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 昌平区北七家镇歇甲庄村CP02-0704-0049、0077-01、0073地块 | 29.36亿元 | 中建智地+北京未来科学城联合体 | 29,094元/㎡ | 0%（底价） |
| 成都 | 成华区猛追湾街道二环路东一段29号地块 | 近12亿元 | — | — | — |
| 全国TOP5 | 本周宅地成交总价TOP5 | — | — | — | 仅1宗一线城市地块，15亿元以上占2宗 |
数据来源：中指研究院「早八点」第45周（口径11.01-11.07）；北京地块信息补充自11月3日土拍披露。北京歇甲庄地块规划总建面10.09万㎡、综合容积率1.13，紧邻地铁17号线与18号线换乘站天通苑东站，为北京「8·28」现房销售新政落地后首宗出让宅地。分梯队成交建面、出让金占比及楼面均价为按披露数据推算值（532亿元÷1,205万㎡≈4,415元/㎡）；分项未逐宗披露者留「—」。本周300城公告推出189宗住宅用地，其中武汉9宗起始价超27亿元、重庆19宗规划建面近94万㎡。
1.2 不良资产成交与挂牌（AMC — 全国持牌AMC及信托、银行处置渠道监测）
搜地365核心监测方向
本周不良资产端的主线是「大额抵押债权折价出清 + 困境物业AMC抄底」：信托系以公开竞价方式处置商业地产抵押债权，四大AMC同步发布多户债权资产包公告，同时AMC直接下场以约4.5折接手五次拍卖四度流拍的上海综合体，一级处置与二级盘活首次在同一周形成闭环。
| 序号 | 标的/事件 | 规模与价格 | 处置方 / 买方 | 折扣与时间 | 资产要点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 兴宝国际信托公开竞价转让「华融信托-济南世茂广场财产权信托」项下对济南世茂置业债权 | 本金余额24.38亿元，起拍价16.731亿元 | 转让方：兴宝国际信托；平台：淘宝资产竞价 | 约6.9折；11月3日10时—4日10时竞价 | 抵押物为济南世茂国际广场两处合计超10.9万㎡商业物业（33,432.29㎡ + 75,744.65㎡），租金及车位现金流质押，上海世茂股份出具差额补足承诺；保证金3.3462亿元，加价幅度100万元 |
| 2 | 上海浦西佳程广场（静安北彭浦，原闸北）司法拍卖成交 | 8.86亿元，评估价19.28亿元 | 买方：中国信达（AMC）；原业主：佳程集团（2022年破产） | 约4.5折；第五次拍卖成交，前四次流拍 | 总建面15.39万㎡，规划为5A甲级写字楼+购物中心+精品酒店，折合楼面价约5,755元/㎡；土地年限已消耗约16年，续建与盘活投入构成实际门槛 |
| 3 | 中国信达浙江分公司「浙江天业建设有限公司等12户债权资产包」处置公告 | 资产总额11.26亿元 | 中国信达资产管理浙江分公司 | 公告编号ANI261102164401，11月2日发布，有效期7个工作日 | 组包处置，具体债权明细以公告附件为准 |
| 4 | 中国长城资产山东省分公司「日照新世界房地产有限公司等18户债权」处置公告 | — | 中国长城资产管理山东省分公司 | 11月6日发布，有效期7个工作日 | 可单户、组包或与其他债权组包，公开竞价/拍卖/产交所挂牌均可 |
| 5 | 广州农商行信用卡不良、南海农商行对公不良同周挂牌 | 约51亿元 / 约16.7亿元 | 银行端批量转让 | 第45周同周挂牌 | 零售不良与对公不良同步放量，估值方法差异扩大 |
行业动态（第三方债权公告监测口径）：本周大额债权公告池集中于信达浙江、兴宝信托、中信山西三只包；监测样本1,258条公告中约78.6%为处置招商类，反映「挂牌多、成交少」仍是常态。不良ABS开始要求五年回收数据，23.13亿元重组包定价逻辑受关注。全国持牌地方AMC约63家，本周可核实有挂牌动作的机构含信达、长城及多家银行、信托主体；本周AMC成交宗数与债权本息合计规模未取得可核实的全口径统计，留「—」，不作推算。数据来源：中国信达官网、中国长城资产官网、用益信托网、阿里拍卖·资产频道、智收云债权公告库、地方产权交易所公告。
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳）
搜地365核心监测方向
本周要点：上海同一周出现两笔方向相反的标志性交易——贝莱德拟以约6.34亿元出售普陀中港汇大厦（较2017年13.7亿元买入价折价约54%，折合约2万元/㎡，尚处尽调磋商、未交割），中国信达以8.86亿元、约4.5折底价接盘五拍四流的浦西佳程广场。外资基金到期退出、AMC按不良处置逻辑抄底、险资以基金架构长期持有，三套定价体系并存，是本期大宗市场最值得记录的结构性变化。观点指数11月4—5日披露：报告期内全国商业地产大宗交易77宗、约832.64亿元，其中上海33宗约394.41亿元、金额占比47.4%。
77
宗 / 832.64亿元
全国商业地产大宗交易（报告期口径）
非单周口径，观点指数11月发布
394.41
亿元 / 33宗
上海大宗交易金额
占全国47.4% ↑
8.86
亿元
本周已成交最大单：浦西佳程广场
15.39万㎡ · 5,755元/㎡
54%
折价幅度
中港汇大厦意向交易（未交割）
约6.34亿元 · 约2万元/㎡
【综合体 / 困境资产】
1
宗（已核实收录）
浦西佳程广场 8.86亿元 · 15.39万㎡
【写字楼 / 商业裙楼】
1
宗（意向未交割）
中港汇大厦 约6.34亿元 · 约3.17万㎡
【股权收购 / 基金架构】
1
宗（含披露对价）
北虹桥、新虹桥湖畔两项目90%股权 23.6亿元
【机构间REITs受理】
3
单（非产权成交）
海淀13.56亿+昌平10.42亿+合肥7.5亿=31.48亿
【公募REITs / 资产证券化】
1
单（生效）
广发新城吾悦REIT净募15.53亿元
【产权挂牌 / 战略合作】
2
项（对价未披露）
华润置地大连公司100%股权、深圳南岭村合作
注：以上资产类型分布仅统计本报告已核实收录案例，不是全市场成交宗数统计；未取得可核实的分类型宗数与金额总计，故不给出「本周一线大宗成交总数/总额」，留「—」。第19周模板中的「分类型宗数合计」口径本期不具备可比数据。
分城市大宗交易明细
北京（已披露受理规模约23.98亿元 · 产权类成交对价「—」）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价/规模 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 机构间REITs | 海淀区机构间REITs项目（本周获受理） | — | — | 13.56亿元 | — | — | — |
| 机构间REITs | 昌平区机构间REITs项目（本周获受理） | — | — | 10.42亿元 | — | — | — |
| 存量商办改租 | 顺义区存量商办物业（近2,600间） | — | — | — | — | 城璟租住 | — |
上海（已披露金额合计约38.80亿元 · 含意向未交割6.34亿元）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价/意向价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 综合体（法拍） | 浦西佳程广场（静安北彭浦） | 15.39万㎡ | 8.86亿元（底价） | 8.86亿元 | 佳程集团（破产） | 中国信达（AMC） | 约5,755元/㎡ |
| 写字楼+商业 | 中港汇大厦（普陀长寿路，内环内） | 约3.17万㎡ | 9亿元（挂牌版本） | 约6.34亿元（意向） | 贝莱德 | 高瓴 Rava Partners | 约2万元/㎡ |
| 项目公司股权 | 北虹桥、新虹桥湖畔两项目90%股权 | — | — | 23.6亿元 | — | 友邦、中宏、汇丰人寿与华平设立25.8亿元基金 | — |
广州 / 深圳（本周未监测到可核实的产权类大宗成交）
| 城市 | 资产类型 | 标的名称/位置 | 成交价 | 状态与说明 |
|---|---|---|---|---|
| 广州 | — | — | — | 本周公开渠道未取得可核实的产权类大宗成交披露 |
| 深圳 | 战略合作（非成交） | 南岭村股份合作公司合作开发 | — | 11月3日中建玖合与深圳市南岭村股份合作公司签署战略合作协议 |
本周重点大宗交易TOP5（按已披露金额）
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 金额 | 买方性质 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 上海 | 项目公司股权 | 北虹桥、新虹桥湖畔两项目90%股权 | 23.6亿元 | 险资+外资基金 | 已披露 |
| TOP2 | 常州 / 南通 | 公募REITs | 广发新城吾悦REIT（常州天宁、南通启东吾悦广场） | 净募15.53亿元 | 公募REITs | 生效，公众认购超30倍 |
| TOP3 | 上海 | 综合体司法拍卖 | 浦西佳程广场 | 8.86亿元 | 中国信达（AMC） | 已成交 |
| TOP4 | 上海 | 写字楼（意向） | 中港汇大厦 | 约6.34亿元 | 高瓴 Rava Partners | 尽调磋商，未交割 |
| TOP5 | 大连 | 项目公司100%股权 | 华润置地（大连）有限公司，核心资产华南万象汇16.4万㎡ | — | 公开挂牌 | 预披露期至11月17日 |
数据来源：观点指数商业地产金融报告（11月4—5日）、上市公司与产权交易所公告、仲量联行/戴德梁行三季度数据、上海产权交易所预披露、公开媒体披露。华润置地（大连）有限公司2025年营业收入16,448万元、净利润1,304万元、资产负债率约39.8%，2026年前8个月营业收入11,334.25万元、净利润1,221.86万元；华南万象汇2022年12月30日开业、商户223家、首店及独家店铺占比59%。中港汇大厦6.34亿元为市场消息口径意向价，尚未交割，另有9亿元挂牌版本，两个价格并存，不可直接比较。趋势判断：买方由「外资择机退出」切换为「AMC不良承接 + 险资基金化持有 + 产业自用」三重主导，价格锚由办公资本化率转向改造用途期权与REITs退出通道。
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控
住宅端
2.1 30城新建商品房成交（中指「早八点」口径 11.01-11.07）
153
万㎡（本周）
30城新房成交面积
环比-22.7% ↓ / 同比-4.2% ↓
42
万㎡
一线城市成交
环比-31.0% ↓ / 同比+1.1% ↑
75
万㎡
二线代表城市成交
环比-30.9% ↓ / 同比-13.0% ↓
36
万㎡
三四线代表城市成交
环比+25.6% ↑ / 同比+12.2% ↑
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 环比 | 同比 | 结构亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 42 | -31.0% | +1.1% | 北京环比-2.7%、同比+75.3%，为一线唯一同比增长城市 |
| 二线代表城市 | 75 | -30.9% | -13.0% | 苏州、南宁、成都本周成交同比增长均超25% |
| 三四线代表城市 | 36 | +25.6% | +12.2% | 唯一环比、同比双增长梯队 |
| 30城合计 | 153 | -22.7% | -4.2% | 新房单周成交连续四周回落，仍在探底 |
口径提示：另有网签口径显示第45周30城（30大中城市）新房成交124.32万㎡、同比-9.01%、环比-28.1%；机构统计口径显示30城新房124.1万㎡、同比-14.1%，年内累计7,882.4万㎡、累计同比-7.2%。上述为网签/不同样本口径，与中指认购口径153万㎡不可直接比较，本表统一采用中指「早八点」口径。监测的9个代表城市新房可售面积环比+0.1%，其中广州、北京可售面积环比下降，上海、深圳增长，杭州、苏州下降。
重点城市商品住宅网签明细（网签口径，与中指30城口径不可直接比较）
| 城市 | 本周成交（套） | 成交面积（万㎡） | 环比 | 同比 | 成交均价（元/㎡） | 二手住宅（套） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 上海 | 1,378 | 14.7 | -30.2% | — | — | 6,040（环比-8.5%） |
| 北京 | 1,038 | 12.1 | -2.5% | — | 59,678（环比-0.7%） | 3,267（环比-12.5%） |
| 广州 | 864 | 9.66 | -31.9% | -10.0% | — | 2,191（环比-3.0%） |
| 深圳 | 634 | 6.57 | -22.0% | +45.08% | — | 1,092（环比-3.7%） |
| 杭州 | 525 | 7.53 | -13.1% | -20.2% | — | 1,313（环比-4.2%） |
北京全市商品住宅成交金额72.21亿元（环比-8.0%），建发越秀观玺单周280套/17.72亿元居套数与金额双榜，TOP10合计44.12亿元、占全市61.1%。上海回落主因10月30日单日1,108套的月末高基数；上海二手周末两天合计2,464套、占全周41%，周六1,347套创11月单日新高。数据来源：各城市住建委/房管局网签公开数据、机构周度监测。
2.2 20城二手房成交（中指「早八点」口径 11.01-11.07）
30,082
套（本周）
20城二手房成交套数
同比+22.3% ↑ / 环比-2.1% ↓
10,310
套
一线城市成交
同比+10.1% ↑
15,484
套
二线代表城市成交
同比+36.7% ↑
4,288
套
三四线代表城市成交
同比+10.0% ↑
| 城市层级 | 本周成交（套） | 环比 | 同比 | 结构亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 10,310 | -11.5% | +10.1% | 上海环比-10.8%、同比+17.3%，同比增幅居一线首位 |
| 二线代表城市 | 15,484 | +1.7% | +36.7% | 南宁、厦门环比增长均超15%，为唯一环比正增长梯队 |
| 三四线代表城市 | 4,288 | +10.9% | +10.0% | 环比增幅最高 |
| 20城合计 | 30,082 | -2.1% | +22.3% | 二手热度连续多周强于新房，存量时代特征强化 |
二手房成交金额、均价、成交面积本周未取得可核实的20城统一口径统计，留「—」，不作推算。同期网签口径显示15城二手房单周成交164.2万㎡、同比+8.3%，与中指20城套数口径并行存在，不可直接比较。数据来源：中指研究院「早八点」第45周、中指数据CREIS。
三、开发商监控：前十强拿地排行 + 住宅销售排行
开发商端
3.1 2026年1-10月 前十强房企权益拿地金额排行
| 排名 | 房企 | 权益拿地金额（亿元） | 10月拿地力度 | 主要看点 | |
|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 华润置地 | 711 | 势头强劲 | 10月重点拿地企业中投资力度居前 | |
| TOP2 | 保利发展 | 696 | 放缓 | 与华润差距15亿元 | |
| TOP3 | 中海地产 | 444 | 放缓 | 核心城市高单价地块为主 | |
| 4 | 建发房产 | 372 | 有所提升 | 苏州苏地2026-WG-Z45号6.46亿元、溢价19.62% | |
| 5 | 招商蛇口 | 356 | 放缓 | — | |
| 6 | 越秀地产 | 327 | 放缓 | 广州涉宅权益拿地284.72亿元居当地首位 | |
| 7 | 绿城中国 | 266 | 放缓 | — | |
| 8 | 中国金茂 | 243 | 有所提升 | — | |
| 9 | 滨江集团 | 183 | 势头强劲 | 杭州萧山世纪城29.69亿元、溢价48.53% | |
| 10 | 国贸地产 | 142 | — | — | |
| 前十强合计（推算） | 3,740 | 与百强拿地总额6,465亿元对比约57.8%（口径不同，仅供参照） | 集中度维持高位 | ||
2026年1-10月100家房企拿地总额6,465亿元，同比-17.5%，降幅较1-9月收窄3个百分点。10月全国300城平均溢价率跌至1.4%、为年内最低（另有机构按4周移动平均口径统计为1.2%），期内京沪深均无住宅用地推出，三四线多为地方国资底价拿地。第19周模板中「新增土地储备（万㎡）」本期未取得可核实的分企业口径，改用权益拿地金额，口径不可与往期直接比较。数据来源：中指研究院2026年1-10月全国房地产企业拿地TOP100、中指云企业排行榜、第一财经。
3.2 2026年1-10月 前十强房企销售排行（全口径）
| 排名 | 房企 | 1-10月销售金额（亿元） | 阵营 | 同比 | 说明 |
|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 保利发展 | 1,990 | 千亿 | — | 与中海仅差2亿元，年度销冠悬念延续 |
| TOP2 | 中海地产 | 1,988 | 千亿 | — | 紧随其后 |
| TOP3 | 华润置地 | 1,803 | 千亿 | — | 权益拿地金额同时居首 |
| 4 | 绿城中国 | 1,603 | 千亿 | — | — |
| 5 | 招商蛇口 | 1,589.6 | 千亿 | — | — |
| 6 | 建发房产 | 1,034.2 | 千亿 | — | — |
| 7 | 中国金茂 | 951 | 百亿 | — | — |
| 8 | 越秀地产 | 802 | 百亿 | — | — |
| 9 | 滨江集团 | 725.1 | 百亿 | — | — |
| 10 | 万科 | 573.2 | 百亿 | — | — |
| 前十强合计（推算） | 13,059.1 | 占百强25,370.6亿元约51.5%（推算） | 资源向稳健房企集中 | ||
2026年1-10月百强房企销售总额25,370.6亿元，同比降幅较1-9月收窄0.9个百分点；操盘销售额20,016.3亿元、权益销售额17,477.1亿元；10月单月约2,773.4亿元（由累计值推算），另有普睿数据统计10月百强单月2,306亿元、环比+0.6%，口径不同不可直接比较。千亿房企6家（上年同期7家）、百亿房企58家（上年同期62家）。亿翰智库监测10月有65家房企单月销售额环比增长。企业分项同比增速本周未取得可核实数据，留「—」。数据来源：中指研究院、克而瑞、亿翰智库、财联社、大河财立方。
3.3 本周企业融资与信用动态
| 类型 | 企业 | 事项 | 金额 / 时间 |
|---|---|---|---|
| 公司债 | 越秀集团 | 2026年面向专业投资者公开发行公司债券项目获上交所受理，品种为公募，管理人为中信证券、中信建投、万联证券、平安证券 | 300亿元 / 受理日期11月4日 |
| 境外债重组 | 宝龙地产 | 境外债重组正式生效，发行新债务工具 | 约19.87亿美元 / 11月6日 |
| 境外债重组 | 荣盛发展 | 披露境外债重组方案，拟以现金及捷克项目信托份额化解 | 约30亿元等值美元债 / 11月2日 |
| 境外债重组 | 富力地产 | 三只境外债修订获持有人通过，拟纳入香港法院重组框架 | — / 第45周 |
| 产权挂牌 | 华润置地 | 挂牌转让华润置地（大连）有限公司100%股权，核心资产华南万象汇 | 对价未披露 / 预披露至11月17日 |
| 战略合作 | 中建玖合 | 与深圳市南岭村股份合作公司签署战略合作协议 | — / 11月3日 |
本周房企非银融资类型以公司债为主。房企债务重组节奏加快，与AMC端不良资产供给形成呼应，搜地365应持续跟踪出险房企项目公司股权挂牌与债权包处置窗口。
四、行业监测
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 第45周30城新房成交规模环比下降22.7%、同比下降4.2%；20城二手房成交30,082套、同比增长22.3%；300城住宅用地成交1,205万㎡、出让金532亿元 | — |
| 300城宅地出让金成都90亿元、南通56亿元、苏州37亿元居前三；北京现房销售新政后首宗宅地29.36亿元底价成交、溢价率0% | — |
| 报告期内全国商业地产大宗交易77宗约832.64亿元，上海33宗约394.41亿元占47.4%；7家险资以基金架构组团接盘核心存量资产 | — |
| 上海中港汇大厦意向折价约54%退出、浦西佳程广场8.86亿元4.5折成交，外资退出与AMC抄底同周出现 | — |
| 兴宝信托24.38亿元本金债权16.731亿元起拍、信达浙江12户11.26亿元资产包公告、长城山东18户债权处置公告 | — |
| 1-10月百强房企销售25,370.6亿元、拿地6,465亿元同比-17.5%；10月300城平均溢价率1.4%创年内新低 | — |
| 现房销售细则单周再落五城、累计扩至20城；白名单累计审批贷款超8.4万亿元；「十五五」新增建设用地控制在2,600万亩以内 | — |
注：发文量为监测渠道周度统计值，本期未取得可核实数据，统一留「—」，不作推测。监测范围为不良资产、地产资管、土地与房企研究领域的公开信息渠道。
五、政策要闻
政策一 | 国家发展改革委等五部门《实施全面节约战略行动方案》 | 发布：2026年11月（第45周）
核心内容：明确「十五五」时期新增建设用地控制在2,600万亩以内。
同期中央部署：国常会指出「扎实推进各项政策落地见效，确保完成全年经济社会发展主要目标任务，要聚焦重点领域持续发力」。
配套动作：海南、重庆、金华、绍兴、亳州、荆门等地相继出台商品住房销售制度改革实施细则，现房销售细则城市累计扩至20城。
同期中央部署：国常会指出「扎实推进各项政策落地见效，确保完成全年经济社会发展主要目标任务，要聚焦重点领域持续发力」。
配套动作：海南、重庆、金华、绍兴、亳州、荆门等地相继出台商品住房销售制度改革实施细则，现房销售细则城市累计扩至20城。
新增建设用地总量设上限，意味着中长期土地供应从「增量扩张」转向「存量盘活」，与搜地365主战场（存量土地、不良资产、大宗物业）方向一致。现房销售扩围同步拉长房企从拿地到回款的资金占用周期，拿地门槛抬升、底价成交成为主流，非白名单项目的处置机会将相应增加。
政策二 | 央行公布金融工作情况 · 国务院金融工作报告 | 发布：2026年11月3日
核心数据：房地产「白名单」累计审批贷款超8.4万亿元。
政策表述：11月3日国务院金融工作报告明确支持房地产合理融资。
地方落地：11月4日上海印发购房贷款贴息细则，首套、120㎡以内、总价150万元以内可享年化1个百分点贴息、本金上限100万元、最长5年、「免申即享」；广东把住房纳入扩内需框架；成都高新区、杭州钱塘区分别发放3万元、10万元购房消费券。
政策表述：11月3日国务院金融工作报告明确支持房地产合理融资。
地方落地：11月4日上海印发购房贷款贴息细则，首套、120㎡以内、总价150万元以内可享年化1个百分点贴息、本金上限100万元、最长5年、「免申即享」；广东把住房纳入扩内需框架；成都高新区、杭州钱塘区分别发放3万元、10万元购房消费券。
白名单融资持续放量保障保交楼，但资金集中于名单内项目，名单外中小房企与出险企业融资分化不改，不良资产供给短期不会收缩。需求端贴息直接降低刚需购房成本，有利于低总价房源与二手房流动性，对第45周「二手强、新房弱」的分化格局构成支撑。
政策三 | 住建部《城市体检评估技术标准（征求意见稿）》及《住房公积金管理条例》成效通报 | 发布：2026年11月（第45周）
标准征求意见：住建部就国家标准《城市体检评估技术标准（征求意见稿）》公开征求意见；北京同步出台既有建筑改造体检评估指南。
公积金成效：新修订《住房公积金管理条例》施行1个月以来，全国住房装修提取137亿元、支付物业费提取28亿元，合计165亿元。
地方规划：北京、东莞印发「十五五」时期住房发展规划，北京以1,000个老旧小区改造等指标锚定五年任务；南京发布城市更新五年行动计划；海口、东莞等地完善存量盘活政策。
公积金成效：新修订《住房公积金管理条例》施行1个月以来，全国住房装修提取137亿元、支付物业费提取28亿元，合计165亿元。
地方规划：北京、东莞印发「十五五」时期住房发展规划，北京以1,000个老旧小区改造等指标锚定五年任务；南京发布城市更新五年行动计划；海口、东莞等地完善存量盘活政策。
城市体检与既有建筑改造标准落地，为存量商办「商改租」「非居改租」提供技术依据；北京1,000个老旧小区改造与城市更新五年计划，将带来持续的存量资产改造与产权梳理需求，是不动产尽调与撮合业务的中期增量来源。
六、市场热点
热点一：现房销售细则扩至20城，北京首宗新政宅地底价成交
本周重庆、金华、绍兴、亳州、荆门相继落实现房销售实施细则，累计覆盖20城；海南明确新建住房面积可小于100㎡但不低于80㎡。11月3日，北京昌平北七家镇歇甲庄村地块由中建智地与北京未来科学城联合体以29.36亿元底价竞得，溢价率0%、楼面价29,094元/㎡，是北京「8·28」现房销售新政落地后首宗出让宅地。
| 观察维度 | 本周事实 | 市场含义 |
|---|---|---|
| 制度覆盖 | 现房销售细则单周再落5城、累计20城 | 预售向现售过渡进入批量落地阶段 |
| 土地定价 | 北京首宗新政宅地溢价率0%、底价成交 | 资金占用周期拉长，房企报价趋于保守 |
| 全国溢价率 | 10月300城平均溢价率1.4%，年内最低 | 底价成交为主流，高溢价仅限核心区稀缺地块 |
| 后续供应 | 上海第九批次土拍定档11月24日，第十一批次11月30日开拍 | 第十一批次为无过渡期首批，值得重点跟踪 |
趋势判断：现房销售制度重塑「拿地—建设—回款」节奏，低溢价、底价成交将成为常态；搜地365应重点跟踪无过渡期批次的报名与流拍情况，以及在途项目地块的预售条件例外安排（如长沙11月9日挂牌首宗「在途项目」地块）。
热点二：上海大宗商办「一割一捡」，三套定价体系并存
第45周上海同时出现外资折价退出与AMC不良抄底：贝莱德推进出售普陀中港汇大厦，意向价约6.34亿元，较2017年13.7亿元买入价折价约54%；中国信达以8.86亿元、约4.5折接盘五次拍卖四度流拍的浦西佳程广场。同期观点指数披露报告期内全国商业地产大宗交易77宗、约832.64亿元，上海占47.4%。
| 案例 | 价格 | 定价锚 | 买方结构 | 状态 |
|---|---|---|---|---|
| 中港汇大厦 | 约6.34亿元 / 约2万元/㎡ | 基金到期清算 + 商改租用途期权 | 高瓴 Rava Partners（拟以FDI架构收购） | 尽调磋商，未交割 |
| 浦西佳程广场 | 8.86亿元 / 5,755元/㎡ | 不良处置 + 续建投入倒算 | 中国信达（AMC） | 司法拍卖已成交 |
| 新天地太平桥综合体 | 59.9亿元（年内案例） | 长久期现金流 | 宏利、中国人寿信托、大家保险 | 基金架构持有，瑞安保留运营 |
| 北京鼎好DH3 | 61亿元（年内案例） | 核心区稳定租金 | 大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、启城投资 | 险资组团 |
风险提示：中港汇6.34亿元为市场消息口径意向价、交易尚未交割，另有9亿元挂牌版本并存；浦西佳程广场需承担近十年停工的续建投入、商业40年/办公50年使用年限已消耗约16年及盘活运营不确定性。观点指数、仲量联行、戴德梁行对「大宗交易」的统计口径存在差异，绝对数值不宜直接互比。
热点三：新房连续四周探底，二手房同比+22.3%独强
30城新房成交153万㎡、环比-22.7%、同比-4.2%，连续四周回落；20城二手房成交30,082套、环比-2.1%但同比+22.3%，二线代表城市同比+36.7%。月末冲量高基数、现房销售制度改革与贴息政策共同作用下，需求继续向存量房倾斜。
| 指标 | 本周值 | 环比 | 同比 | 判断 |
|---|---|---|---|---|
| 30城新房 | 153万㎡ | -22.7% | -4.2% | 一线环比-31.0%为主要拖累，三四线逆势+25.6% |
| 20城二手房 | 30,082套 | -2.1% | +22.3% | 二线同比+36.7%，存量时代特征强化 |
| 9城新房可售面积 | — | +0.1% | — | 库存基本持平，去化压力未明显缓解 |
| 重点五城网签 | 上海1,378套居首 | 五城环比均回落 | 深圳同比+45.08% | 回落主因10月末高基数，深圳同比仍处高位 |
口径提示：中指30城认购口径与网签口径（124.1—124.32万㎡）、15城二手房面积口径（164.2万㎡、同比+8.3%）并行存在，方向一致但数值不可直接比较。对搜地365的启示：二手与存量资产流转活跃度显著高于新增供应，平台信息聚合与撮合价值在存量端更具弹性。
七、本周小结
一二级市场七大核心信号
01一级土地 — 300城宅地1,205万㎡/532亿元，一线仅29亿元；成都90亿、南通56亿、苏州37亿居前，土地缩量且向三四线倾斜
02制度转折 — 北京「8·28」现房新政后首宗宅地29.36亿元底价成交、溢价率0%，现房细则累计扩至20城，10月300城溢价率1.4%创年内新低
03AMC不良资产 — 兴宝信托24.38亿元本金债权16.731亿元起拍（约6.9折）、信达浙江11.26亿元12户包、长城山东18户债权公告；本周全口径成交宗数与规模未核实，留「—」
04一线大宗交易 — 贝莱德中港汇约6.34亿元意向折价54%离场、信达8.86亿元4.5折接盘佳程广场；观点指数报告期77宗/832.64亿元，上海占47.4%，险资基金化主导
05二级新房 — 30城153万㎡，环比-22.7%、同比-4.2%，连续四周探底；三四线是唯一环比同比双增长梯队（+25.6%/+12.2%）
06二级二手房 — 20城30,082套，同比+22.3%，二线同比+36.7%，存量热度持续强于新房
07开发商与政策 — 1-10月百强销售25,370.6亿元（降幅收窄0.9pct）、拿地6,465亿元（-17.5%），保利与中海仅差2亿元；白名单超8.4万亿、贴息细则落地、「十五五」新增用地封顶2,600万亩
数据来源：中指研究院「早八点」第45周、中指数据CREIS、中指云企业排行榜（土地+新房/二手房成交+房企排行）｜中国信达官网、中国长城资产官网、用益信托网、阿里拍卖·资产频道、智收云债权公告库（AMC不良资产）｜观点指数商业地产金融报告、仲量联行/戴德梁行三季度数据、上海产权交易所、上市公司公告（大宗交易）｜各城市住建委/房管局网签数据、机构周度监测（重点城市成交）｜中国人民银行、住房城乡建设部、国家发展改革委、国务院金融工作报告及地方政府公开文件（政策）｜财联社、第一财经、环球网、央广网、中国经济信息网（企业与市场动态）
可信度说明：已核实数据正常显示并标注来源；未取得可核实口径的字段统一留「—」，不作推测；标注「推算」的数值由已披露数据按明确数学关系计算得出。中指认购口径与网签口径、报告期口径与单周口径均已在对应位置标注，不可直接比较。
下期发布时间：2026年11月17日（周二）｜统计周期：11月9日—11月15日（第46周）
可信度说明：已核实数据正常显示并标注来源；未取得可核实口径的字段统一留「—」，不作推测；标注「推算」的数值由已披露数据按明确数学关系计算得出。中指认购口径与网签口径、报告期口径与单周口径均已在对应位置标注，不可直接比较。
下期发布时间：2026年11月17日（周二）｜统计周期：11月9日—11月15日（第46周）