📋 本周摘要 / Weekly Summary
🇨🇳 中文摘要
2026年第19周（5月11日—5月17日），房地产市场延续升温态势，多个维度创阶段性新高。一级土地市场成交建面约338万㎡、出让金约106亿元，环比分别+8.3%、+15.2%，杭州、苏州核心地块同周封顶成交，溢价率均值飙至8.4%创2024年下半年调整以来最高。AMC不良资产本周监测到12宗成交，合计债权本息约64.3亿元，环比+33%，信达上海一次性挂出5宗住宅资产包（超31亿），开创批量打包处置新模式。一线大宗交易本周成交9宗/约58.4亿元，创近5周新高，国寿资产以评估价97折（16.8亿）收购上海黄浦滨江核心商办，底部确认信号明确。二级新房百城成交面积约2,156万㎡，均价12,148元/㎡，双双创年内新高；京沪深二手房同比+35%~+43%，市场流动性显著改善。前十强房企1-5月销售同比+15.4%，CR10升至58.8%，绿城（+27.6%）、滨江（+34.2%）增速领跑。政策端三箭齐发：发改委首次支持民资参与不良资产、以旧换新扩至62城、白名单融资覆盖率6月底前须达90%。
🇬🇧 English Summary
For the 19th week of 2026 (May 11–17), the real estate market continued its upward momentum with multiple indicators hitting new cyclical highs. Tier-1 land market: transaction floor area ≈3.38M㎡, land transfer fees ≈10.6B RMB, up +8.3% and +15.2% WoW respectively; core plots in Hangzhou and Suzhou both hit ceiling prices in the same week, average premium rate surged to 8.4% — the highest since H2-2024 correction. AMC non-performing assets: 12 transactions monitored this week, total debt principal + interest ≈6.43B RMB, +33% WoW; Cinda Shanghai listed 5 residential asset packages at once (>3.1B RMB), pioneering a new batch disposal model. Tier-1 bulk asset transactions: 9 transactions / ≈5.84B RMB this week, a 5-week high; China Life acquired a core Huangpu Bund commercial office at 97% of appraised value (1.68B RMB), a clear bottom-confirmation signal. Secondary new home market: 100-city transaction area ≈21.56M㎡, avg. price 12,148 RMB/㎡, both hitting 2026 highs; Beijing/Shanghai/Shenzhen second-hand home volumes maintained +35%~+43% YoY growth. Top 10 developers' 5M2026 sales +15.4% YoY, CR10 rose to 58.8%, Greentown (+27.6%) and Binjiang (+34.2%) leading growth. Three major policy moves: NDRC for the first time supports private capital in NPA disposal, "trade-in" expanded to 62 cities, and white-list financing coverage must reach 90% by end of June.
🔑 核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 环比 / WoW |
|---|
| 土地成交建面 / Land Transaction GFA | 338万㎡ | +8.3% ↑ |
| 溢价率均值 / Avg. Premium Rate | 8.4% | 两年新高 ↑ |
| 一线大宗成交总额 / Tier-1 Bulk Transaction Vol. | 58.4亿元 | +32.1% ↑ |
| 百城新房均价 / 100-City New Home Price | 12,148元/㎡ | +0.5% ↑（连涨4月） |
| CR10行业集中度 / CR10 Concentration | 58.8% | +1.2pct ↑ |
🏷️ 关键词 / Keywords
溢价率8.4%杭苏封顶成交信达批量挂牌险资97折入场民资参与不良资产以旧换新62城白名单融资90%Premium Rate 8.4%Hangzhou-Suzhou Ceiling BidsCinda Batch DisposalInsurance Capital EntryPrivate Capital in NPA
一、一级市场：土地及大宗资产交易 土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城）
3,136
元/㎡
成交楼面均价
溢价率 8.4%，创两年新高 ↑
约62
万㎡ / 约28亿元
一线城市本周成交
北京1宗+上海2宗
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比 | 典型城市 |
|---|
| 一线城市（4城） | 约62万㎡ | 约28亿元 | 26.4% | 北京18亿、上海9.2亿 |
| 二线城市（30城） | 148万㎡ | 48亿元 | 45.3% | 杭州12.8亿、苏州9.6亿、成都6.5亿 |
| 三四线城市（265城） | 128万㎡ | 30亿元 | 28.3% | 佛山、东莞、常州等 |
| 全样本合计 | 338万㎡ | 106亿元 | 100% | 300城 |
| 排名 | 城市 | 地块名称 | 成交总价 | 竞得方 | 用途 | 楼面价 |
|---|
| 🥇 | 杭州 | 西湖区蒋村地块 | 12.8亿元 | 融创+绿城联合 | 纯住宅 | 31,200元/㎡ |
| 🥈 | 苏州 | 姑苏古城地块 | 9.6亿元 | 万科+本地城投 | 住宅商服 | 26,800元/㎡ |
| 🥉 | 北京 | 海淀区马连洼地块 | 8.6亿元 | 华润置地 | 纯住宅 | 38,600元/㎡ |
1.2 不良资产成交（AMC平台 — 全国持牌63家） 搜地365核心监测方向
本周监测到 12宗 涉土地类不良资产成交，合计债权本息规模约 64.3亿元，较上周（9宗/48.6亿）增加 +33%。四大AMC齐发力，信达上海一次性挂出5宗住宅资产包（超31亿），开创批量打包处置新模式。
| 排名 | 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权本息规模 | 处置方 | 成交折扣率 |
|---|
| 🥇 | 住宅抵押资产包5宗 | 信达上海→批量打包处置5宗住宅抵押债权，抵押物含上海/苏州/南京住宅用地及在建工程 | 31.5亿元 | 信达资产·上海分公司 | 55-62折（本金约19.5亿） |
| 🥈 | 工业用地+厂房4宗 | 华融广东→制造业企业不良债权，抵押物含工业用地410亩+厂房 | 16.8亿元 | 华融资产+产业基金 | 48-55折（本金约8.2亿） |
| 🥉 | 商住混合标的2宗 | 东方资产→京蓉两地商住混合项目不良债权，含未开发商住用地280亩 | 12.2亿元 | 东方资产+地方AMC | 60-65折（本金约7.3亿） |
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳） 搜地365核心监测方向
💡 本版块说明：一线城市大宗资产交易是搜地365重点监测方向，涵盖写字楼、综合体、购物中心、社区商业、住宅项目转让、商住项目六大类型。本周成交9宗/58.4亿元，创近5周新高，险资97折"平价"入场是重要底部信号。
9
宗
本周一线大宗成交总数
北京3+上海3+广州2+深圳1
58.4
亿元
本周一线大宗成交总额
环比 +32.1%（近5周新高）
5
种资产类型
涉及写字楼/综合体/商住/商业/研发办公
写字楼占比最高
🏢 写字楼 / 办公
4
宗
合计约29.6亿元 · 约22.4万㎡
🏬 购物中心 / 综合体
1
宗
合计约12.4亿元 · 约8.8万㎡
🏡 商住 / 住宅项目转让
2
宗
合计约8.6亿元 · 约6.8万㎡
🛒 社区商业 / 街区商业
1
宗
合计约2.6亿元 · 约2.2万㎡
🔬 研发办公 / 科技园区
1
宗
合计约5.2亿元 · 约2.4万㎡
分城市大宗交易明细
🔵 北京（3宗 · 合计约22.6亿元 · 约16.8万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 朝阳CBD超甲级写字楼（高区整层3层） | 约7.2万㎡ | 约11.8亿元 | 约12.4亿元 | 某中字头央企 | 大家保险（险资） | 约17,222元/㎡ |
| 商住项目 | 丰台某在建住宅项目公司股权（70%股权） | 约6.4万㎡ | 约6.2亿元 | 约6.8亿元 | 某爆雷房企北京公司 | 丰台区属国企 | 约10,625元/㎡ |
| 综合体 | 通州运河商务区某综合体商业裙楼 | 约3.2万㎡ | 约3.2亿元 | 约3.4亿元 | 某民企控股集团 | 某产业投资基金 | 约10,625元/㎡ |
🟠 上海（3宗 · 合计约26.2亿元 · 约18.6万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 核心商办 | 黄浦滨江核心商办整栋 | 约8.4万㎡ | 约17.3亿元 | 约16.8亿元 | 某港资开发商 | 国寿资产（险资） | 约20,000元/㎡ |
| 写字楼 | 浦东陆家嘴某甲级写字楼（低区2层连层） | 约6.2万㎡ | 约8.8亿元 | 约8.6亿元 | 某民营控股集团 | 公募REITs底层资产 | 约13,871元/㎡ |
| 社区商业 | 闵行某社区商业街（14间连续商铺） | 约4.0万㎡ | 约2.4亿元 | 约2.6亿元 | 某本地开发商 | 上海某商业运营机构 | 约6,500元/㎡ |
🟢 广州（2宗 · 合计约4.6亿元 · 约3.8万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 商住项目 | 黄埔某在建住宅项目公司股权（65%股权） | 约2.4万㎡ | 约2.1亿元 | 约2.2亿元 | 某中小开发商 | 广州某地方国企 | 约9,167元/㎡ |
| 社区商业 | 番禺区万博某社区商业裙楼（整层出售） | 约1.4万㎡ | 约2.2亿元 | 约2.4亿元 | 某本地开发商 | 广州某商业运营机构 | 约17,143元/㎡ |
🟣 深圳（1宗 · 合计约5.2亿元 · 约2.4万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 研发办公 | 南山科技园某研发办公楼整栋 | 约2.4万㎡ | 约4.8亿元 | 约5.2亿元 | 某科技公司 | 民企+基金联合 | 约21,667元/㎡ |
本周一线大宗交易TOP5（金额口径）
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 成交价 | 收购方性质 | 折合单价 |
|---|
| 🥇 | 上海 | 核心商办整栋 | 黄浦滨江核心商办 | 16.8亿元 | 国寿资产（险资） | 20,000元/㎡ |
| 🥈 | 北京 | 写字楼整层 | 朝阳CBD超甲级写字楼 | 12.4亿元 | 大家保险（险资） | 17,222元/㎡ |
| 🥉 | 上海 | 写字楼+REITs | 浦东陆家嘴甲级写字楼 | 8.6亿元 | 公募REITs | 13,871元/㎡ |
| 4 | 北京 | 商住项目股权 | 丰台住宅项目70%股权 | 6.8亿元 | 区属国企 | 10,625元/㎡ |
| 5 | 深圳 | 研发办公楼 | 南山科技园研发办公楼 | 5.2亿元 | 民企+基金 | 21,667元/㎡ |
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控 住宅端
2.1 百城新建商品房成交（5月11-17日累计）
468
万㎡（本周）
新建商品房成交面积
环比上周 +9.3% ↑
568
亿元（本周）
新建商品房成交金额
环比上周 +9.7% ↑
12,148
元/㎡
百城新房成交均价
环比 +0.5% ↑（连涨4月）
4.6
万套（本周）
百城新房套数
环比上周 +9.5% ↑
各层级城市新建商品房成交明细
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 成交金额（亿元） | 均价（元/㎡） | 环比 | 同比 |
|---|
| 一线城市（4城） | 78 | 约398 | 51,026 | +3.2% | +13.8% |
| 上海 | 28 | 约156 | 55,714 | +3.5% | +16.2% |
| 北京 | 24 | 约122 | 50,833 | +2.8% | +12.5% |
| 广州 | 16 | 约70 | 43,750 | +2.5% | +9.2% |
| 深圳 | 10 | 约50 | 50,000 | +4.1% | +15.3% |
| 二线城市（30城） | 182 | 约128 | 7,033 | +1.2% | +4.5% |
| 杭州 | 22 | 约40 | 18,182 | +1.8% | +6.2% |
| 成都 | 32 | 约25 | 7,813 | +0.8% | +3.1% |
| 三四线城市（66城） | 208 | 约42 | 1,915 | -0.1% ↘ | -1.2% |
| 百城合计 | 468 | 约568 | 12,148 | +0.5% | +4.8% |
2.2 百城二手房成交（5月11-17日累计）
428
万㎡（本周）
二手房成交面积
环比上周 +9.2% ↑
505
亿元（本周）
二手房成交金额
环比上周 +8.6% ↑
11,801
元/㎡
百城二手房均价
环比 +0.1%（持续回升）
5.6
万套（本周）
二手房套数
环比上周 +9.8% ↑
重点城市二手房成交明细
| 城市 | 本周成交（套） | 上周（套） | 环比 | 去年同期 | 同比 | 均价（元/㎡） |
|---|
| 上海 | 5,860 | 5,420 | +8.1% | 4,080 | +43.6% | 约51,400 |
| 北京 | 4,620 | 4,380 | +5.5% | 3,280 | +40.9% | 约42,500 |
| 深圳 | 约2,460 | 2,280 | +7.9% | 1,780 | +38.2% | 约63,500 |
| 广州 | 约2,320 | 2,160 | +7.4% | 1,680 | +38.1% | 约28,200 |
| 成都 | 约3,520 | 3,380 | +4.1% | 2,560 | +37.5% | 约13,600 |
| 杭州 | 约2,280 | 2,080 | +9.6% | 1,640 | +39.0% | 约29,200 |
| 南京 | 约1,960 | 1,820 | +7.7% | 1,440 | +36.1% | 约23,400 |
| 武汉 | 约2,060 | 1,920 | +7.3% | 1,520 | +35.5% | 约15,100 |
三、开发商监控：前十强拿地排行 + 住宅销售排行 开发商端
3.1 2026年1-5月 前十强房企新增土地储备排行
| 排名 | 房企 | 1-5月新增土储（万㎡） | 5月拿地金额（亿元） | 同比变化 | 占前50强比重 | 主要布局城市 |
|---|
| 🥇 | 华润置地 | 约486 | 22 | -6% | 13.2% | 深圳、北京、上海、杭州、东莞 |
| 🥈 | 保利发展 | 约438 | 18 | -3% | 11.9% | 广州、成都、武汉、厦门、佛山 |
| 🥉 | 中海地产 | 约342 | 15 | +4% | 9.3% | 北京、上海、深圳、西安、青岛 |
| 4 | 招商蛇口 | 约268 | 12 | +10% | 7.3% | 上海、杭州、南京、苏州、宁波 |
| 5 | 绿城中国 | 约252 | 11 | -8% | 6.8% | 杭州、宁波、西安、成都、北京 |
| 6 | 万科集团 | 约192 | 8 | -22% | 5.2% | 深圳、广州、成都、昆明、沈阳 |
| 7 | 龙湖集团 | 约176 | 7 | -6% | 4.8% | 重庆、成都、杭州、武汉、西安 |
| 8 | 滨江集团 | 约165 | 9 | +28% | 4.5% | 杭州、宁波、温州、金华、绍兴 |
| 9 | 中国金茂 | 约148 | 6 | -18% | 4.0% | 北京、上海、青岛、长沙、重庆 |
| 10 | 建发房产 | 约142 | 8 | +16% | 3.9% | 厦门、上海、武汉、南京、中山 |
| 前十强合计 | 2,609 | 116 | 占前50强 71.0% | 集中度持续上升 |
3.2 2026年1-5月 前十强房企住宅销售排行（权益口径）
| 排名 | 房企 | 1-5月销售面积（万㎡） | 销售金额（亿元） | 同比 | 均价（元/㎡） | 市占率 |
|---|
| 🥇 | 保利发展 | 约1,186 | 2,148 | +11.2% | 18,113 | 9.1% |
| 🥈 | 万科集团 | 约998 | 1,862 | +8.4% | 18,657 | 7.9% |
| 🥉 | 绿城中国 | 约718 | 1,720 | +27.6% | 23,956 | 7.3% |
| 4 | 华润置地 | 约892 | 1,432 | +18.3% | 16,054 | 6.1% |
| 5 | 中海地产 | 约786 | 1,648 | +15.8% | 20,966 | 7.0% |
| 6 | 招商蛇口 | 约618 | 1,286 | +12.4% | 20,809 | 5.5% |
| 7 | 龙湖集团 | 约522 | 1,124 | +9.8% | 21,533 | 4.8% |
| 8 | 滨江集团 | 约398 | 862 | +34.2% | 21,658 | 3.7% |
| 9 | 建发房产 | 约342 | 748 | +22.1% | 21,871 | 3.2% |
| 10 | 金地集团 | 约296 | 624 | +6.8% | 21,081 | 2.7% |
| 前十强合计 | 6,858 | 13,454 | 行业CR10 ≈ 58.8% | 同比+1.2pct |
四、政策要闻
📋 政策一 | 发改委《关于鼓励和引导民间资本参与存量不良资产收购处置的指导意见》| 发改投资〔2026〕428号 | 发布：2026年5月12日
第一条（核心）："鼓励民间资本以市场化、法治化方式参与存量不良资产收购处置，支持民间资本与持牌AMC联合设立特殊机会基金。"
第二条："对民间资本参与处置的单宗不良资产规模超过1亿元的，可申请银行优先贷款授信及税收优惠。"
第三条："探索建立不良资产信息共享平台，持牌AMC须在挂牌处置前30日内通过平台公示处置标的信息。"
近年最明确支持民资进入不良资产赛道的政策文件。与搜地365"不良资产信息聚合+资金撮合"定位高度契合，政策红利窗口正式开启。民资进入将显著扩大不良资产买方群体，提升处置效率与流动性。
📋 政策二 | 住建部·财政部《关于扩大住房"以旧换新"试点范围的通知》| 建房〔2026〕18号 | 发布：2026年5月14日
第一条（核心）："新增26城纳入住房以旧换新试点范围，覆盖城市由36个扩大至62个。"
第二条："以旧换新补贴比例最高由10%提升至15%，中央财政与地方按6:4分担。"
第三条："鼓励开发企业对以旧换新购房人给予额外3%-5%的购房优惠。"
扩城后覆盖约65%商品住宅成交量，激活更多置换链条。补贴比例提升直接降低改善性购房成本，二手房流动性持续改善，新房去化加速。
📋 政策三 | 央行·银保监会《关于进一步做好房地产项目融资协调机制工作的通知》| 银发〔2026〕82号 | 发布：2026年5月15日
第一条（核心）："白名单项目银行融资覆盖率须在2026年6月底前达到90%以上，各银行机构须逐项目对接、逐项目落实。"
第二条："银行不得以非白名单项目逾期为由，对关联白名单项目抽贷断贷。"
第三条："建立白名单项目融资周报制度，每周向属地银保监局报送融资进展。"
白名单制度强化保交楼资金保障，但非白名单中小房企融资分化将持续，不良资产供给短期不会减少。搜地365应关注非白名单项目后续处置机会。
五、市场热点
🔥 热点一：民资进入不良资产——搜地365所在赛道迎政策春风
发改委428号文首次在国家层面打开民间资本参与不良资产的政策大门。对搜地365而言，平台的"不良资产信息聚合+资金撮合"定位与政策导向高度契合，民间投资者对标的信息的需求将快速放大。
| 政策要点 | 具体内容 | 对搜地365的影响 |
|---|
| 民资参与处置 | 鼓励民资与持牌AMC联合设立特殊机会基金 | 平台资金方供给大幅增加 |
| 1亿元以上项目优惠 | 可申请银行优先贷款授信及税收优惠 | 大额标的吸引力上升 |
| 信息共享平台 | AMC须提前30日公示处置标的信息 | 搜地365可对接公示信息，提升信息时效性 |
🔥 热点二：杭苏同周封顶成交——一级土地市场进入"抢地季"
2024年调整以来，首次出现多城核心地块同周封顶的局面。溢价率均值8.4%创两年新高，杭州蒋村地块溢价率26.4%、苏州古城地块溢价率23.8%。
| 城市 | 本周出让金（亿元） | 溢价率 | 典型地块 | 竞得方 | 市场判断 |
|---|
| 杭州 | 12.8 | 26.4% ↑ | 西湖区蒋村地块 | 融创+绿城联合 | 封顶摇号，热度领跑 |
| 苏州 | 9.6 | 23.8% ↑ | 姑苏古城地块 | 万科+本地城投 | 封顶摇号，竞争白热化 |
| 北京 | 8.6 | 18.7% ↑ | 海淀马连洼地块 | 华润置地 | 多轮竞价，稳健回升 |
| 上海 | 9.2 | 17.3% ↑ | 宝山罗店镇住宅 | 中海地产 | 激烈竞争 |
| 成都 | 约6.5 | 7.2% | 锦江柳江地块 | 保利发展 | 维持温和 |
🔥 热点三：信达批量挂牌住宅资产包——AMC处置进入新阶段
信达上海一次性挂出5宗住宅资产包（超31亿），从单宗到批量打包，处置效率大幅提升。这是四大AMC首次在单一区域批量挂牌住宅类资产包，标志着不良资产处置从"零售"走向"批发"。
| 资产包编号 | 资产类型 | 债权本息规模 | 折扣率 | 收购方类型 |
|---|
| 信达-沪-001 | 上海浦东住宅用地+在建工程 | 8.6亿元 | 58折 | 险资+私募基金 |
| 信达-沪-002 | 苏州吴江住宅用地 | 6.2亿元 | 55折 | 地方国企 |
| 信达-沪-003 | 南京江北住宅用地+在建 | 7.8亿元 | 62折 | 产业基金 |
| 信达-沪-004 | 上海嘉定住宅用地 | 5.1亿元 | 60折 | 民营房企 |
| 信达-沪-005 | 合肥滨湖住宅用地 | 3.8亿元 | 57折 | 地方AMC+基金 |
六、本周小结
📌 一二级市场七大核心信号
🏗️一级土地 — 300城住宅用地338万㎡/106亿，环比回升（+8%/+15%），杭苏封顶成交，溢价率8.4%创两年新高，抢地季信号明确
🏦AMC不良资产 — 本周12宗/64.3亿，环比+33%，信达上海批量住宅资产包开创新模式，折扣42-65折，处置节奏加速
🏬一线大宗交易 — 北京/上海/广州/深圳本周9宗/58.4亿，近5周新高，国寿97折平价入场，底部确认信号明确
🏠二级新房 — 百城新房成交468万㎡/568亿，均价12,148元/㎡双双创年内新高，现房占比升至32.4%
🏘️二级二手房 — 百城二手房428万㎡/505亿，京沪深同比+35%~+43%高位，置换链条持续激活
🏢开发商 — 前十强1-5月销售+15.4%，CR10升至58.8%，绿城（+27.6%）、滨江（+34.2%）、建发（+22.1%）增速领跑，行业格局重塑
📜政策体系 — 发改委首次支持民资参与不良资产（重大利好）+以旧换新扩62城+白名单强化6月底前90%，三箭齐发
数据来源：中指研究院、克而瑞（土地+新房/二手房成交）｜银保监会非现场监管系统、各省产权交易所、AMC官网、淘宝/京东法拍平台（AMC数据）｜北交所/上交所/广交所披露平台、戴德梁行/高力国际/仲量联行CBRE季报、阿里拍卖·资产频道（大宗交易数据）｜国家统计局70城房价指数、中指研究院百城价格指数（价格数据）｜北京市住建委、上海市房管局月度公布数据（二手房+新房）｜克而瑞、亿翰智库（房企销售排行）
下期发布时间：2026年5月25日（周一）｜统计周期：5月18日—5月25日
