房地产市场周报 2026年第40周
统计周期：2026年9月28日 — 10月4日（国庆中秋假期周）
本周摘要 / Weekly Summary
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 变动 / Change |
|---|---|---|
| 9月300城宅地出让金 / Sep Land Fees | 1,675亿元 | 同比-19.8% / 溢价率6.86% |
| 50城新房成交（假期周） / New Home | 6.57万㎡ | 环比-96.4%（假期效应） |
| 国庆22城认购 / Holiday Subscriptions | 环比+12% | 同比+26% ↑ 深圳认购+664% |
| 北京9月二手网签 / Beijing Sep 2nd-hand | 15,756套 | +13.7%，2021年来同期最高 ↑ |
| 百强1-9月销售 / Top-100 9M Sales | 22,597亿元 | 9月单月2,421亿环比回升 ↑ |
| 百强1-9月拿地 / Top-100 Land | 5,785亿元 | 同比-20.5%（降幅扩大） |
| 维度 | 数据 | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 9月全月（300城宅地） | 成交建面3,721.7万㎡ / 出让金1,675.11亿元 | -35.0% / -19.8% | 楼面均价4,501元/㎡（同比+23.48%） |
| 1-9月累计（300城宅地） | 成交建面23,014.3万㎡ / 出让金10,551.4亿元 | -23.0% / -20.8% | 楼面均价4,585元/㎡（+2.94%）；溢价率8.74% |
| 8.28新政后四周 | 出让金472→239→203→447亿元 | — | 溢价率5.2%→7.5%→3.7%→4.9%（第二周剔除深圳单宗仅1.1%） |
| 10月待拍 | 以二线城市为主 | — | 平均起始价约4亿元/宗，中小体量占主导，多为新政后公告地块 |
| 地方细则 | 北上广9月末全部落地 | — | 现售定金比例：北京1%、上海3%、广州5% |
备注：本统计周（9.28-10.4）横跨国庆中秋假期，10月1-4日无集中土拍，9月28-30日为9月收官窗口。中指指出：8.28新政后房企报价趋审慎，溢价竞争集中于确定性高的优质地块——高溢价地块总价多在15亿元以内，联合体拿地增加，拿地主体以央国企为主、民营房企仅在深耕区域选择性出手。北京9月已有3宗宅地取消交易，将结合新政要求优化出让条件后重新推出。10月待拍地块多数公告于新政之后，其报名与成交表现是观察房企对新规适应程度的重要窗口。数据源：中指研究院300城土地月报/周报（9.30）、各地规划资源局。
假期前后不良资产市场两大主线：一是个贷不良批转持续放量——交通银行9月17日单日在银登中心一次性挂牌9期个贷不良资产包合计113.04亿元（涉及24.27万笔、22.22万借款人，债权本金约49亿、未偿利息高达64亿，最长逾期超11年、全部零诉讼），上半年金融机构挂牌转让不良贷款本息总额近1,700亿元（个贷1,300亿、对公约400亿），2026全年个贷不良市场规模或接近5,000亿元；二是涉房巨量资产包处置潮延续——三亚近半年平台亿级资产包达265亿元，今典集团红树林度假世界三家AMC同步挂牌49.11亿元，建丰旅业海棠湾520亩土地及15.13万㎡在建工程39.18亿元，中弘系半山半岛26.72亿元（中信金融资产牵头拟注资约140亿元重整）。另据中信金融资产中报：不良资产经营分部资产9,821亿元（较上年末+7.4%），纾困盘活新增投放402.36亿元（房地产投向667.48亿元占33.1%），收购处置净损益26.25亿元（上年同期4.30亿元），长三角/珠三角/环渤海新增收购占比80.1%。长城资产9月30日完成换帅，向党出任法定代表人。政策与生态：8月起公安部将"软暴力"催收列为扫黑除恶重点、多家头部催收机构被查，叠加2025年底个贷批转试点延期至2026年末，行业呈现"转让放量+催收收紧+折扣走低"三重特征（平均折扣率已从试点初期2-3折降至3.8%-4.2%，长账龄损失类仅0.5%-2%）。
| 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权规模 | 处置方 | 状态/要点 |
|---|---|---|---|---|
| 个贷不良资产包（9期） | 交通银行信用卡及消费贷 | 113.04亿元 | 交通银行（银登中心） | 9.17单日挂牌；24.27万笔/22.22万借款人；息费64亿>本金49亿；最长逾期11年、零诉讼 |
| 酒店/度假资产债权包 | 今典集团红树林度假世界（三亚） | 合计49.11亿元 | 长城25.59亿+信达19.51亿+东方4.02亿 | 三AMC同步挂牌；年净现金流约2亿元；重整中 |
| 土地+在建工程债权 | 建丰旅业（海棠湾520亩地+15.13万㎡在建） | 39.18亿元（本金22.65亿） | 长城资产北京分公司 | 8.10起阿里资产挂牌招募；原规划四季酒店等、总投资超100亿 |
| 土地+在建工程债权 | 中弘系半山半岛A16-1等地块 | 26.72亿元（本金23.60亿） | 海南产权交易所 | 合并重整接近尾声；中信金融资产牵头拟注资约140亿元 |
| 豪宅住宅债权 | 中赫系万柳书院75套现房豪宅 | 46.95亿元（本金37.5亿） | 信达北京分公司 | 京东资产招商，26名意向人；均价约6,260万/套 |
| 行业累计 | 上半年金融机构挂牌转让不良 | 近1,700亿元 | 银登中心等 | 个贷1,300亿+对公约400亿；个贷成绝对主力 |
| 机构动态 | 长城资产法定代表人变更 | — | 长城资产 | 9.30李均锋卸任、向党出任；主要成员同步调整 |
备注：供给结构历史性变化——消费金融公司2026年一季度单季挂牌未偿本金近210亿元、占市场五成以上（同比+140%），已超越股份制银行成为个贷不良第一大供给方；地方AMC受让端一季度占比超70%。定价持续走低：平均折扣率3.8%-4.2%，逾期5年以上资产包低于1%仍少人问津。数据采集自银登中心、长城/中信金融资产公告、京东/淘宝法拍平台、企查查、彭博、今日头条/搜狐财经。
趋势判断：年内大宗市场延续内资主导，产业资本（AI、高端制造、新消费）交易笔数最多——自建总部、研发中心诉求下偏好独栋、整层纯写字楼，科创集聚区（中关村、前滩、张江、南沙）资产享核心溢价；险资等金融机构偏好核心城区成熟运营现金流资产。司法拍卖补充低价货源，出险企业闲置资产存在明显折价——正是搜地365"法拍+AMC+大宗"撮合的连接点。数据源：观点指数·2026博鳌报告、克而瑞资管CAIC、戴德梁行、世邦魏理仕CBRE、阿里资产、京东资产拍卖。
| 城市 | 新房成交（套） | 环比 | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 1,350套 / 15.35万㎡ | -15.0% | +92.3% | 9月新房网签4,675套环比+49.6%，9月上市5,272套加速入市 |
| 上海 | 2,027套 / 24.24万㎡ | -3.1% | +101.3% | 假期网签10.1单日177套、10.2起回升 |
| 广州 | 1,128套 / 13.02万㎡ | +43.9% | -13.5% | 9.30现房销售细则落地，金融城高端盘假期首日到访超200组 |
| 深圳 | 347套 / 3.75万㎡ | -38.6% | -11.7% | 三季度一手备案8,712套同比+10.6%；库存去化周期降至11.6个月 |
| 杭州 | 594套 | +15.3% | -51.1% | — |
备注：第40周网签数据受国庆假期系统性影响（10.1-10.4各地网签窗口基本暂停），中指50城周成交6.57万㎡环比-96.4%为口径性低谷，不宜与常态周直接对比。实质热度看认购端：克而瑞监测22个重点城市国庆认购面积环比+12%、同比+26%；北京假期新房日均成交0.61万㎡较去年假期+52%，石景山龙樾璟序（9.22开盘，中秋3天签约超400套、开盘去化664/736套）、大兴未来元著等热销盘中小户型去化率超90%；广州保利发展全国假期成交约148亿元、越秀地产认购91.9亿元创历史同期新高；深圳光明振业天境云玺加推120套去化超七成。湖北全省10.1-10.5销售面积同比+10%以上。数据源：中指研究院第40周周报、克而瑞、上证报、南方+、东方财富16城口径、乐有家。
| 城市 | 9月/假期成交 | 对照与趋势 | 同比 | 均价（元/㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 9月网签15,756套（环比+13.7%）；假期日均19套（+73%） | 连续7个月同比增长；9月为近三个月最高 | 2021年来同期最高 | 约61,000（8月百城样本） |
| 上海 | 9月网签23,851套（环比+1.9%，三连升） | 自2025年825新政后连续14个月同比正增；9.28网签反弹至1,064套现月末翘尾 | +15%（6年新高） | 约55,262（8月百城样本） |
| 深圳 | 9.5-10.6网签3,699套；假期首日看房量环比+82.1%、签约+63% | 三季度月均备案4,500套高位"淡季不淡"；300万以下成交占比31.6%创新高、千万以上占17.1%（+4pct） | +32.6% | 约63,150（8月百城样本） |
| 广州 | 第40周网签593套（假期扰动） | 广州全面退出限购后吸珠三角购买力；挂牌量较峰值-32% | — | 约32,537（8月百城样本） |
| 杭州/成都 | 挂牌量较历史峰值：杭州-39%、成都-26% | 8个重点城市6月末挂牌约123万套、较峰值少28万套 | — | 杭州约31,612 |
移动端数据洞察：假期看房热度与"房东惜售"新变量
- 深圳乐有家（移动端）：10月1日一手住宅看房量环比+169.3%（9.13以来单日最高）、签约量环比+160%；二手看房量+82.1%、签约量+63%——贴息新政首日（10.1）效果在移动端即时兑现。
- 北京（上证报实地）：假期新房日均成交0.61万㎡较去年假期+52%、二手日均19套+73%；丰台/石景山/大兴热销盘中小户型去化率超90%，"现房销售=未来两年新房越来越少"成为售楼处核心话术。
- 挂牌量逻辑（易居研究院）：杭州-39%、广州-32%、上海-31%、北京-27%、成都-26%（较历史峰值）；8个重点城市6月末挂牌约123万套、较峰值少约28万套；5月重点25城新增挂牌同比-41%——不是房子卖光了，是房东撤牌惜售、改售为租（50城平均租金回报率2.28% > 三年定存1.25%、10年国债1.68%）。
- 上海网上房地产（移动端）：9月单日网签工作日600-800套，9.19冲高1,495套；中秋扰动后9.28反弹至1,064套——假期前后网签节奏与认购热度背离，是"银十"的领先信号。
- 结论：移动端确认"银十"开门红为真实到访与签约热度，而非网签口径假象；房东惜售+挂牌收缩意味着核心城市二手可售货源趋紧，对搜地365而言，AMC挂牌、法拍、产权交易所等"非散户货源"的信息价值进一步凸显。
| 排名 | 房企 | 1-9月销售金额（亿元） | 变动看点 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 保利发展 | 1,812 | 9月反超中海重回第一 | — |
| TOP2 | 中海地产 | 1,809.9 | 前8月曾登顶，9月被反超 | 1-9月销售额同比正增 |
| TOP3 | 华润置地 | 1,646.0 | 稳居前三 | 1-9月同比正增 |
| TOP4 | 绿城中国 | 1,421.0 | 较前8月升一位 | — |
| TOP5 | 招商蛇口 | 1,402.1 | 较前8月降一位 | — |
| TOP6 | 建发房产 | 901.0 | 9月单月环比涨超40% | — |
| TOP7 | 中国金茂 | 846.0 | 9月单月环比涨超40% | — |
| TOP8 | 越秀地产 | 682.0 | — | 拿地最激进（见3.2） |
| TOP9 | 滨江集团 | 663.0 | — | TOP10中唯一民企（拿地口径） |
| TOP10 | 绿地控股 | 527.0 | — | 万科515亿降至第11 |
| 前十强合计 / 行业 | 百强22,597.2 | 9月单月约2,421亿环比回升；千亿房企5家（-1）、百亿51家（-8） | ||
备注：中指口径1-9月百强销售总额22,597.2亿元，同比降幅与1-8月持平；操盘销售额17,851.5亿元、权益销售额15,689.7亿元。9月单月约2,421亿元（7月2,179亿、8月2,133亿），"金九"环比回升。亿翰智库统计106家典型房企中66家9月单月环比增长（占62%），建发、金茂、象屿、电建、高速地产环比涨超40%；东亚新华因上海象屿金茂·满嘉热销单月30亿元（同比+879%）。中指：中海、华润、北京城建等1-9月销售额同比增长，国资背景房企在"好房子+好城市"结构性机遇中占优。数据源：中指研究院、亿翰智库、克而瑞（10.1发布）、每日经济新闻。
| 排名 | 房企 | 权益拿地金额（亿元） | 拿地同比 | 权益新增货值（亿元） | 拿地销售比 |
|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 保利发展 | 679 | +39% | 1,244 | 48% |
| TOP2 | 华润置地 | 649 | +25% | 1,400（第一） | 57% |
| TOP3 | 中海地产 | 444 | — | — | — |
| TOP4 | 越秀地产 | — | +169%（增速第一） | 903 | 73%（最高） |
| 行业面 | 百强拿地总额5,785亿 | 同比-20.5%（降幅扩大2.7pct） | 全口径新增货值同比-12.5% | 头部均值48% | |
备注：8.28新政后房企9月拿地趋于谨慎，百强拿地降幅较1-8月扩大2.7个百分点；100家典型样本企业前9月新增货值13,374亿元（-26%）、拿地金额6,735亿元（-30%）、新增建面5,637万㎡（-19%）。结构分化：保利、华润、中海、招商四家央企全口径拿地金额均超400亿元、货值均超800亿元；越秀地产拿地同比+169%、拿地销售比73%最为激进；TOP30民营房企拿地总额降至319亿元、拿地民企数量较1-8月减少2家（TOP10仅剩滨江1家）。9月典型高热地块：深圳福田香蜜湖宅地（区域近十年首次供应纯商品住宅用地）经257轮竞价以125%溢价率成交（中海/华润/招商等7家参拍）。共识：核心城市投资地位进一步增强——新政下外地项目"开发贷融资优势"被土地分期政策打破，企业将有限资金集中配置于核心城市。数据源：中指研究院1-9月房企投资拿地榜（10.1）、中国经济网。
投资端：房企倾向于加快取证进入销售以缩短资金占用周期——北京9月新房上市5,272套超今年各月；叠加9.29贴息与上年低基数，中指预计四季度房企销售降幅进一步收窄。
信用端：中期看8.28新政对拿地投资行为的影响将自2027年起逐步显现，年末供地高峰土拍表现与各地细则落地是重要观察窗口。
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 9.29房贷贴息政策发布（财金〔2026〕95号）：中央财政首次直补首套商贷，年化1pp/最长5年/单户上限100万，10.1实施 | 高（约180篇） |
| 国庆楼市"银十"开门红：深圳新房认购同比+664%、北京新房+200%二手+150%，克而瑞22城认购环比+12%、同比+26% | 高（约150篇） |
| 1-9月百强房企销售22,597亿，保利1,812亿反超中海夺冠；千亿房企仅5家较上年再减1家 | 高（约130篇） |
| 9月300城宅地出让金1,675亿同比-19.8%、溢价率6.86%；新政后四周溢价率5.2→7.5→3.7→4.9%回归常态 | 高（约120篇） |
| 北上广8.28新政实施细则9月末全部落地：现售定金比例北京1%、上海3%、广州5%，预售门槛提高至主体封顶 | 高（约110篇） |
| 北京9月二手网签15,756套创2021年来同期新高、上海23,851套创6年新高，京沪连续7个月同比正增 | 高（约100篇） |
| 二手房挂牌量集体跳水：杭州-39%、广州-32%、上海-31%、北京-27%（较历史峰值），"房东惜售+改售为租"成新叙事 | 中（约85篇） |
| 交行单日挂牌113亿个贷不良包，上半年个贷批转1,300亿、全年市场或近5,000亿，折扣率降至4%左右 | 中（约60篇） |
| 三亚巨量资产处置潮：平台亿级资产包265亿（红树林49.11亿/海棠湾39.18亿/半山半岛26.72亿），中信金融拟注资140亿重整 | 中（约50篇） |
| 长城资产9.30换帅（向党出任法定代表人）；中信金融资产中报纾困投放402亿、房地产投向占33.1% | 中（约45篇） |
监测来源（内部参考，不对外标注）：中指研究院、地产资管界、不良资产头条、克而瑞、亿翰智库、易居研究院、世邦魏理仕CBRE、观点指数、银登中心、贝壳研究院、乐有家研究院。本周行业公开信息聚焦"9.29贴息落地+银十开门红+房东惜售+个贷批转放量"四条主线。
贴息标准："财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。"实施期限暂定1年。
分担比例："贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。"贴息采取"预拨+结算"省对省机制，"免申即享"由银行代办。
减负测算：以100万元长期限贷款为例，累计最多减少付息近5万元，每月少还800-900元；相当于在现行首套利率基础上优惠约三分之一。
差异点：现售定金收取比例分别为北京1%、上海3%、广州5%；上海同步增值税免征年限"5改2"、取消非普通住宅标准；广州明确8.28起新公告出让土地的住房项目优先现房销售。
配套动态：北京9月已有3宗宅地取消交易，将结合新政优化出让条件后重新推出。
广州：全面退出限购，假期吸珠三角购买力，高端改善项目（金融城珠江·金融城·颐德公馆验资300万盘）假期首日到访突破200组。
深圳：自9.5新政至10.6，全市二手住宅网签3,699套同比+32.63%；罗湖二手房交易中心假期日均签约15-20单。
南京/苏州：先后取消商品住房限售，假期二手咨询量明显活跃。
财金〔2026〕95号文是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。与降息不同，贴息让银行按合同利率收息、购房人实际利率下降1个百分点，差额由财政补齐——在不损伤银行息差的前提下实现让利。年化1pp、最长5年、单户100万上限的设定，精准锁定"买最普通房子的收入相对不高家庭"（首套、≤120㎡、≤150万）。
| 维度 | 内容 | 意义 |
|---|---|---|
| 政策属性 | 中央财政首次贴息商贷（中央90%+地方10%） | 需求端政策工具创新，"投资于人" |
| 减负力度 | 相当于利率优惠约1/3；100万贷款最多省息近5万 | 月供减负800-900元/月，跨过"敢买"门槛 |
| 落地速度 | 10.1实施，成都银行国庆首日落地全国首批 | "免申即享"机制跑通，执行高效 |
| 市场反响 | 重庆市民省约2.1万果断签约、杭州有市民省约5万 | 对150万总价段市场（多为二三线及一线远郊）刺激直接 |
趋势判断：贴息与8.28现房新政形成"降低月供门槛+提升交付确定性"的组合拳，直接催化国庆"银十"开门红。贴息暂定1年，若四季度效果显著存在续期或扩围可能；关注贴息对150万总价段二手房（含法拍、AMC处置房源）的流动性外溢——这正是搜地365标的资产的主要价格带之一。
假期网签口径（中指50城6.57万㎡、环比-96.4%）与认购口径（克而瑞22城环比+12%、同比+26%）出现罕见背离：网签系统假期暂停造成口径性低谷，而售楼处到访与认购创近年新高。深圳新房认购量同比+664%、北京新房成交同比涨超200%、保利全国成交约148亿元、越秀认购91.9亿创同期新高。
| 城市 | 假期表现 | 驱动 | 持续性判断 |
|---|---|---|---|
| 深圳 | 新房认购同比+664%；10.1看房量环比+169.3% | 放宽限购+取消限售+贴息 | 光明/龙岗刚需盘活跃，四季度量能可期 |
| 北京 | 新房日均0.61万㎡（+52%）、二手日均19套（+73%） | 非京籍社保5年降3年/2年+现房确定性 | 热销盘去化率超90%，现房逻辑强化 |
| 广州 | 全面退出限购；10.1单日新房成交超200套 | 珠三角购买力+现房细则 | 高端改善（1000-2000万盘）到访超预期 |
| 上海 | 10.1新房177套/二手153套（假期首日） | 沪八条+增值税5改2 | 吸长三角置换需求，二手9月已创6年新高 |
数据核验提示：假期周网签数据（50城6.57万㎡）为系统性口径低谷，切勿解读为市场崩塌；真实动能以认购、看房量、案场去化为准。节后（10.9起）网签数据将集中修复，届时需防范"同比高增"中含假期错位因素。
二手房挂牌量较历史峰值集体跳水（杭州-39%、广州-32%、上海-31%、北京-27%、成都-26%），8个重点城市挂牌较峰值少约28万套；与此同时个贷不良批转狂飙（上半年1,300亿、全年或近5,000亿，交行单日113亿），平均折扣率降至4%左右。两个市场看似无关，实为同一枚硬币的两面：二手房东"改售为租"（租金回报率2.28%高于定存与国债），而银行与消金则把收不回的零售债权批量折价出清。
| 主体 | 行为 | 规模/数据 | 对搜地365的启示 |
|---|---|---|---|
| 二手房东 | 撤牌惜售、改售为租 | 挂牌较峰值-27%~-39%；5月新增挂牌同比-41% | 散户货源收缩，机构化货源（法拍/AMC/产权所）价值凸显 |
| 银行/消金 | 个贷不良批量折价出清 | 上半年1,300亿；折扣率3.8%-4.2%；消金成第一大供给方 | 个贷批转B端机会在受让端（地方AMC占70%+），平台可布局受让方撮合 |
| AMC | 涉房大包持续处置 | 三亚265亿；万柳书院75套46.95亿；中信金融纾困房地产投向667亿 | 涉房大额包仍是平台核心货源地，重点跟踪重整盘（半山半岛140亿注资） |
| 催收行业 | 强监管出清 | 8月起"软暴力"催收列扫黑除恶重点，多家头部机构被查 | 处置端合规化提速，长期利好规范化交易平台 |
建议：搜地365应把握"散户惜售→机构货源主导"的结构切换，强化AMC挂牌、司法拍卖、产权交易所、重整投资四类机构化货源的信息密度与更新频率；同时针对地方AMC受让端（占70%+）建立客户档案，匹配银登批转与本地处置的撮合需求。
一二级市场七大核心信号
口径说明：第40周（9.28-10.4）横跨国庆中秋假期，10.1-10.4各地网签窗口基本暂停，周度网签数据为口径性低谷，真实市场热度以认购、看房量、案场去化等前置指标为准（本报告已双口径并列呈现）；北京二手均价为百城价格指数8月样本口径。
下期发布时间：2026年10月13日（周二）｜统计周期：10月5日—10月11日