📊 搜地365 · 市场监控周报
房地产市场周报 2026年第36周
统计周期：2026年8月31日 — 9月6日（中指研究院第36周早八点口径 08.30–09.05；城市级网签 08.31–09.06）
📋 本周摘要 / Weekly Summary
🇨🇳 中文摘要
2026年第36周（8月31日—9月6日），房地产市场正式切入"金九"传统旺季，828新政落地首月与季节需求窗口形成共振，但城市与一二手分化进一步加剧。交易端：第36周30城新房成交190万㎡（环比+1.5%、同比+20.8%），一线城市56万㎡（环比+5.6%、同比+39.6%，上海环比+32.8%为一线唯一正增长）；20城二手房成交26,134套（环比-2.0%、同比+16.9%），真实需求同比延续正增。土地端：300城宅地成交620万㎡、出让金443亿元（一线243亿/二线116亿/三四线84亿），宅地出让金城市TOP3为上海135亿 / 北京83亿 / 西安55亿；北京顺义温榆河由华润置地以82.99亿元、17.37%溢价竞得（新政后北京首拍），9月4日北京朝阳广渠路再由中海外以83.99亿元、19.13%溢价拿下（刷新朝阳涉宅楼面价）；上海普陀真如综合体由中海以约150亿元底价收入囊中，松江泗泾溢价16.41%；广州天河大观路越秀24.81亿、溢价15.9%。不良资产：四大AMC 9月首周密集挂牌涉房债权——中信金融资产（原华融）江苏分公司徐州御嘉/御泰2户13.52亿（恒大系担保）、南京恒尧9.13亿（恒大系）、湖北武汉美好新城2.67亿、重庆9.59亿；东方资产山西光华铸管9.05亿、文水翔锋4.24亿；消费金融不良上半年24家银登转让532亿元（同比+74.5%）延续高热。大宗交易：陈天桥家族2.2亿元七折抄底上海宓亚酒店；上海恒大虹桥国际78.43亿元流拍（二拍降至62.74亿）；上半年上海大宗交易51宗270亿元（同比+20%），全国商办大宗高力国际口径1212亿元（同比+76%），产业资本进、财务投资退格局固化。房企：1-8月百强销售总额20,175.9亿元，同比降幅较1-7月扩大0.3个百分点；中海地产以1,654.7亿元居首，保利发展1,650.0亿、华润置地1,491.0亿紧随；千亿房企5家、百亿房企40家（较上年-13家）；拿地总额4,979亿元（同比-17.8%，降幅连续六个月收窄9.8个百分点），华润/保利/越秀新增货值居前。
🇬🇧 English Summary
For the 36th week of 2026 (Aug 31–Sep 6), the market entered the traditional "Golden September" peak season, with the first month of the Aug 28 New Policy resonating with seasonal demand, yet divergence across cities and between new/resale markets intensified. Transactions: 30-city new home sales reached 1.90M sqm (+1.5% WoW, +20.8% YoY); Tier-1 cities 560k sqm (+5.6% WoW, +39.6% YoY, Shanghai +32.8% the only Tier-1 WoW gain); 20-city resale 26,134 units (-2.0% WoW, +16.9% YoY), genuine demand staying positive YoY. Land: 300-city residential land GFA 6.20M sqm, transfer fees RMB 44.3B (Tier-1: 24.3B / Tier-2: 11.6B / Tier-3/4: 8.4B); top cities by land fees were Shanghai 13.5B / Beijing 8.3B / Xi'an 5.5B. CR Land won Beijing Shunyi Wenyuhe plot for RMB 8.299B at 17.37% premium (first Beijing auction post-policy); on Sep 4 China Overseas Land won Beijing Chaoyang Guangqumen plot for RMB 8.399B at 19.13% premium (refreshing Chaoyang residential floor price); China Merchants (中海) took Shanghai Putuo Zhenru complex for ~RMB 15.0B at base price, while Songjiang Sijing fetched 16.41% premium; Yuexiu won Guangzhou Tianhe plot for RMB 2.481B at 15.9%. NPLs: the Big Four AMCs listed property-linked claims intensively in early September — CITIC Financial Asset (Jiangsu) XuZhou RMB 1.352B (Evergrande-guaranteed), Nanjing Hengyao RMB 913M (Evergrande), Hubei Wuhan RMB 267M, Chongqing RMB 959M; Orient (Shanxi) RMB 905M and RMB 424M; H1 consumer-finance NPL transfers on Yindeng reached RMB 53.2B (+74.5% YoY). Bulk deals: Chen Tianqiao's family bought Shanghai Miya Hotel for RMB 220M (30% below asking); Shanghai Evergrande Hongqiao International RMB 7.843B auction failed (second attempt RMB 6.274B); H1 Shanghai bulk 51 deals / RMB 27.0B (+20%); national office bulk (Colliers) RMB 121.2B (+76%), with industrial capital in, financial investors out. Developers: 1-8M TOP100 sales RMB 2.0176T (deflation widening 0.3pp); China Overseas 165.47B led, Poly 165.00B, CR Land 149.10B; 5 firms above RMB 100B, 40 above RMB 10B (-13 YoY); land acquisition RMB 497.9B (-17.8%, narrowing 9.8pp).
🔑 核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 环比/同比 / WoW / YoY |
|---|---|---|
| 30城新房成交 / 30-City New Home Sales | 190万㎡ | 环比+1.5% / 同比+20.8% ↑ |
| 20城二手房成交 / 20-City Resale | 26,134套 | 环比-2.0% / 同比+16.9% ↑ |
| 300城宅地出让金 / 300-City Land Fees | 443亿元 | 一线243 / 二线116 / 三四线84亿 |
| 上海宅地出让金 / Shanghai Land Fees | 135亿元 | 周度城市TOP1 ↑ |
| 北京温榆河/广渠路 / Beijing Plots | 各约83-84亿 | 溢价17%-19% ↑ |
| 百强1-8月销售 / TOP100 Sales 1-8M | 2.0万亿元 | 降幅扩大0.3pp ↓ |
| 百强拿地总额 / TOP100 Land Acq. | 4,979亿元 | 降幅收窄9.8pp ↑ |
🏷️ 关键词 / Keywords
金九银十开启
828新政首月
30城新房190万㎡
上海宅地135亿
北京温榆河83亿
中海外广渠路84亿
上海真如150亿
广州天河24.8亿
中信金融资产密集挂牌
消金不良532亿
上海宓亚酒店2.2亿
全国商办大宗1212亿
中海销售居首1655亿
拿地4979亿收窄
好房子第二批
住房公积金新规9.20
Golden September Kickoff
30-City 1.90M sqm
Shanghai Land 13.5B
Beijing 8.3B Plots
CITIC AMC Listings
CF NPL 53.2B H1
China Overseas 165.5B
TOP100 Land 497.9B
一、一级市场：土地及大宗资产交易
土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城，第36周 08.30-09.05）
620
万㎡
成交规划建面
一线49 / 二线191 / 三四线381万㎡
443
亿元
土地出让金总额
一线243 / 二线116 / 三四线84亿
135
亿元
出让金城市TOP1（上海）
真如综合体拉动 ↑
17.37
%
北京温榆河溢价率
174轮竞价 ↑
⚠️ 本周看点：第36周土地市场由一线城市优质宅地高热驱动——上海宅地出让金135亿元居全国首位（普陀真如综合体中海约150亿底价+松江泗泾溢价16.41%），北京83亿元（温榆河华润82.99亿、广渠路中海外83.99亿双高热），西安55亿元居第三。但结构性冷热并存：北京朝阳将台地块临拍紧急暂停，300城8月平均溢价率仅7.5%（较上月回落），显示房企在"现房销售+主办银行制"新规下整体竞拍趋于理性，仅核心地段优质地块被争抢，远郊与弱二线持续遇冷。城市出让金TOP3：上海135亿 / 北京83亿 / 西安55亿。
| 维度 | 数据 | 结构特征 |
|---|---|---|
| 第36周300城宅地 | 建面620万㎡ / 出让金443亿元 | 一线243亿 / 二线116亿 / 三四线84亿 |
| 城市出让金TOP3 | 上海135亿 / 北京83亿 / 西安55亿 | 一线+强二线核心城市领跑 |
| 宅地总价TOP1 | 北京顺义温榆河宅地 82.99亿元 | 华润置地竞得，新政后北京首拍 |
| 溢价特征 | 北京温榆河17.37% / 广渠路19.13% / 广州天河15.9% / 上海松江16.41% | 核心板块竞拍激烈（174-185轮），整体溢价率仍低位 |
本周典型宅地成交
| 城市 | 地块 | 竞得方 | 成交价 | 溢价率 | 看点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 顺义温榆河生态走廊周边宅地 | 华润置地 | 82.99亿元 | 17.37% | 9月3日，174轮竞价，新政后北京首拍，优质低密板块受热捧 |
| 北京 | 朝阳广渠路南磨房乡宅地 | 中国海外发展 | 83.99亿元 | 19.13% | 9月4日，185轮竞价，成交楼面价81,407元/㎡刷新朝阳区涉宅首高 |
| 上海 | 普陀真如副中心综合体（B04B-01/B03B-01） | 中海地产 | 约150亿元 | 底价 | 8月31日，住宅+商办建面约39.7万㎡，220米地标，第八批次收官 |
| 上海 | 松江泗泾宅地 | 国贸 & 星狮联合体 | 5.82亿元 | 16.41% | 29轮竞价，低密改善地块 |
| 广州 | 天河大观路以东AT1003083/84地块 | 越秀地产 | 24.81亿元 | 15.9% | 9月4日，18轮竞价，楼面价约36,589元/㎡，新政前挂牌仍预售 |
| 济南 | 东新热电厂DKJ-09-01地块 | 济南能源 | 17.2亿元 | — | 周度宅地出让金TOP5第四 |
土拍前瞻：9月首周重点地块
| 城市 | 地块/批次 | 起拍价/成交 | 看点 |
|---|---|---|---|
| 北上广深 | 9月四大一线城市共17宗涉宅用地待拍 | 合计起始近618亿元 | 有望承接8月热度，核心城市优质地块继续主导 |
| 广州 | 海珠琶洲南HZ0305401-CZTB地块（9.30竞拍） | 起拍30.17亿元 | 楼面价43,777元/㎡，紧邻华润8.28竞得琶洲地块，高端改善 |
| 广州 | 黄埔KXCGS-I4-8地块（10.9） | 起拍13.17亿元 | 综合用地，黄埔区属国企主导 |
| 丽水青田 | 两宗涉宅用地（9.1挂牌） | 现房销售地块 | 明确"可售商品住宅实施现房销售"，安置回迁主导，制度性探索 |
| 广州南沙 | 首宗"现房销售承诺制"地块（8.28） | 区属国企底价 | 承诺部分子地块现房销售，土地出让金可分两年缴，缓解资金压力 |
📌 前瞻："现房销售"由广州南沙试水、丽水青田9月挂牌推广，已成为后续土拍制度底色；9月北上广深17宗涉宅起始近618亿，核心优质地块料延续高热。房企在预售细则未明前审慎，整体溢价率（300城8月均值7.5%）仍处低位，远郊与弱二线持续遇冷。数据来源：中指研究院（第36周早八点）、上海市规划资源局、广州市规划和自然资源局、证券时报、网易财经、搜狐财经。
📌 数据来源：中指研究院（第36周早八点 08.30-09.05）、观点网、每日经济新闻、证券时报、网易财经。出让金城市排名及溢价率数据截至9月6日；宅地出让金TOP10为上海135亿/北京83亿/西安55亿/广州24.8亿/济南17.2亿/南通/宁波/金华/佛山/沧州。
1.2 不良资产动态（AMC + 银行 + 消金 + 司法处置）
搜地365核心监测方向
532
亿元
上半年24家消金银登转让
同比+74.5% ↑
13.52
亿元
中信金融资产徐州2户债权
恒大系担保，9月挂牌
9.05
亿元
东方资产山西光华铸管
本金6.25亿，9月挂牌
4,979
亿元
百强房企前8月拿地
同比-17.8%（降幅收窄9.8pp）
头条：四大AMC 9月首周密集挂牌涉房债权，出险房企"恒大系担保链"仍是最大风险敞口之一。中信金融资产（原华融）江苏分公司9月1日公告对徐州御嘉置业/御泰置业2户不良债权处置，截至基准日2026年8月10日债权合计13.52亿元（本金11.08亿+欠息2.40亿），抵押物为徐州贾汪区潘安湖"御湖天下·棠悦"等三宗商住土地合计253,986㎡，恒大地产集团连带保证；同批南京恒尧房地产开发不良债权9.13亿元（本金7.0亿+利息2.13亿），抵押南京栖霞NO.2019G51地块。中信金融资产湖北、重庆、河南、甘肃等分公司亦同步密集挂牌（武汉美好新城2.67亿、重庆9.59亿、河南6.84亿）。东方资产山西分公司挂牌文水县翔锋煤炭4.24亿、山西光华铸管9.05亿（本金6.25亿）。消费金融不良延续高热：2026上半年24家持牌消金银登转让合计532.02亿元、同比+74.5%，但"最严催收新规"下个贷处置信心崩塌、流拍常态化。
本周消金不良挂牌动态（延续8月竞价周期）
| 机构/项目 | 动态 | 规模 | 关键信息 |
|---|---|---|---|
| 上半年行业 | 24家消金银登转让合计 | 532.02亿元 | 同比+74.5%；平均折扣约0.41折，纯信用、小额分散、超长账龄 |
| 杭银消费金融 | 2026年第14期个人不良转让公告 | 9.04亿元 | 21,265笔，本金5.92亿+利息3.12亿，加权逾期1083.71天，竞价日9.21 |
| 锦程消费金融 | 2026年第2期重新挂牌 | 2.3亿元 | 本金1.9亿+利息3868.6万，涉及86,584户 |
| 北银消费金融 | 2026年第6期个人消费贷不良 | 6.29亿元 | 本金4.07亿+利息2.22亿（利息占35.3%），加权逾期847.83天 |
| 中银消费金融 | 2026年第42期招商公告 | 1.92亿元 | 4,373户，本金1.16亿+利息0.76亿，加权逾期1318.35天 |
四大AMC及银行系涉房债权挂牌与处置（本周新增）
| 机构 | 标的 | 规模 | 关键信息 |
|---|---|---|---|
| 中信金融资产（江苏） | 徐州御嘉/御泰2户不良债权 | 13.52亿元 | 本金11.08亿+欠息2.40亿；抵押贾汪潘安湖商住土地253,986㎡；恒大地产连带保证，未诉 |
| 中信金融资产（江苏） | 南京恒尧房地产债权 | 9.13亿元 | 本金7.0亿+利息2.13亿；抵押栖霞NO.2019G51地块；恒大地产连带保证 |
| 中信金融资产（湖北） | 武汉美好新城建设债权 | 2.67亿元 | 本金1.55亿+利息1.12亿；抵押洪湖新滩镇住宅用地、硚口古田路住宅用地；美好置业连带 |
| 中信金融资产（重庆） | 18户不良债权资产包 | 9.59亿元 | 本金5.92亿；含深圳木宝家具、成都招商国旅等18户 |
| 东方资产（山西） | 山西光华铸管债权 | 9.05亿元 | 本金6.25亿；单户大额工业不良 |
| 东方资产（山西） | 文水县翔锋煤炭债权 | 4.24亿元 | 本金1.64亿；单户不良 |
涉房房企债务重组与抵债资产处置（持续跟踪）
| 企业/事件 | 进展（时间） | 规模/关键信息 | 判断 |
|---|---|---|---|
| 龙光集团 | 境外整体债务重组8.21获开曼+香港法院批准生效 | 境内外重组全面收官，继续稳经营、保交房 | 出险房企化债"收官"标志性案例 |
| 花样年 | 7.30境外重组正式生效 | 覆盖约40.18亿美元境外债务 | 历时近五年自救走完全部流程 |
| 正荣地产 | 8.10境内债化解方案 | 9只债券本金66.61亿；现金购回+资产抵债+留债展期 | 以小博大，债权人与企业互让换确定性 |
| 东方雨虹 | 8.20债务重组公告 | 接收抵债资产1.046亿（住宅/车位/商铺/办公） | "应收变房产"，去化难 |
| 行业整体 | 房企有息负债均值持续压降 | 2022年982.34亿 → 2026.6底567.25亿（累计-42.26%） | 削债近尾声但重组≠经营修复，二次违约风险仍须警惕 |
📌 行业观察：①消费金融不良"供给暴增、价格崩塌、成交冻结"三重叠加，上半年银登挂牌转让不良贷款本息近1,700亿（个贷约1,300亿），买方信心崩塌使流拍常态化；②涉房不良仍由四大AMC主导，本周中信金融资产（原华融）江苏/湖北/重庆多地密集挂牌，抵押资产以住宅、商业、土地为主，恒大系担保链仍是最大风险敞口；③"最严催收新规"压缩处置路径，未诉资产比重上升反而加速挂牌节奏。出险房企化债进入"批量收官"期，但重组落地≠风险出清，旭辉/奥园二次违约警示仍在。数据来源：银登中心官网、中信金融资产官网、东方资产官网、21世纪经济报道、经济通、江南时报、搜狐财经。
1.3 大宗资产交易与不动产证券化监测
搜地365核心监测方向
2.2
亿元
陈天桥家族抄底上海宓亚酒店
七折（挂牌3.12亿）
78.43
亿元
上海恒大虹桥国际流拍
二拍降至62.74亿
270
亿元
上半年上海大宗交易
51宗，同比+20% ↑
1212
亿元
上半年全国商办大宗
高力国际口径，同比+76% ↑
本周大宗与商业资产交易动态
| 交易类型 | 标的/主体 | 金额 | 详情 |
|---|---|---|---|
| 折价收购 | 陈天桥家族 → 上海宓亚酒店（黄浦陕西南路233号） | 约2.2亿元 | 较3.12亿挂牌价折让近三成，单价约5.64万/㎡；11层熨斗形建筑、建面约3,901㎡、80间客房，卖方为普洛斯旗下基金 |
| 司法拍卖 | 上海恒大虹桥国际 | 78.43亿元流拍 | 9/1虹桥商务区核心项目0人报名流拍，另需补缴约3亿土地出让金；二拍降至62.74亿、9/16开拍 |
| 市场全景 | 上海上半年大宗交易 | 51宗 / 270亿元 | 同比+20%，核心城市优质资产流动性改善 |
| REITs | 西安高科产业园REIT | 估值13亿元 | 西北首单产业园REIT，拟9月上市，底层西安高新区软件新城13栋楼32.5万㎡ |
| REITs | 创金合信北京国资REIT | 写字楼底层 | 本周四上市，分派率4.3%；商业不动产REITs第二批9月陆续发售 |
商办大宗市场上半年全景（产业资本进、财务投资退）
| 城市/口径 | 成交规模 | 同比 | 买家结构 | 标杆交易 |
|---|---|---|---|---|
| 全国（高力国际） | 商办大宗1,212亿元 / 192笔 | +76.2% ↑ | 北上广深占65.3%，上海31%居首；办公43笔257亿，自用占比突出 | 财务投资者退、产业资本进格局固化 |
| 上海（戴德梁行） | 写字楼大宗233亿元 / 35宗 | +47% ↑ | 内资占93%、自用买家占比26%→50%；非机构买家贡献超八成内资 | 拼多多33亿购陆家嘴星展银行大厦、象屿21亿购仙乐斯广场 |
| 北京（CBRE/仲量联行） | 大宗投资257-306亿元 | +50%~+63% ↑ | 内资主导，险资+产业资本+人民币基金为核心承接 | 鼎好DH3近80亿、中信证券75.4亿购丽泽通用时代中心 |
| 深圳（戴德梁行） | 约81亿元 / 24宗 | — | 写字楼占比首次跌破50%，产业园反超 | 深业泰富银盈大厦12.49亿、中粮大悦广场拟售8.32亿 |
📌 结构性信号：①核心资产"资产选买家"窗口期缩小，上海上半年大宗270亿（+20%）印证优质资产流动性改善，但恒大虹桥国际78亿流拍显示出险资产接盘仍难；②自用型产业资本成绝对主力——AI/半导体/互联网企业持续收购总部独栋（拼多多、智谱、泡泡玛特等），财务投资者收缩；③公募REITs"一级热、二级冷"裂痕扩大，商业不动产REITs成扩容主力（年内获批约850亿）；④京沪大宗上半年双双放量大涨（沪233亿/+47%、京257-306亿/+50~63%），产业资本主导长期维持。数据来源：锤资产《无双日报》、高力国际、戴德梁行、CBRE、仲量联行、观点指数、第一太平戴维斯、搜狐财经。
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控
住宅端 · 中指研究院周度口径
📱 移动端数据抓取说明（PC端 www.cih-index.com ＋ 移动端 m.cih-index.com 双端口交叉核验）：本周二级市场数据已兼顾 PC 端与移动端双端口抓取并交叉核验。以深圳为例（数据来自深圳贝壳研究院、乐有家移动端门店监测，9月7日最新发布）：① 9月1-6日贝壳深圳合作门店二手房签约量环比8月同期+20%、同比+17%；乐有家门店8.31-9.6二手房签约量环比+30%以上、9月6日单日创5月以来新高，一手房看房量环比+近30%、单周签约破7月来最高——新政后真实热度明显回升；② 但另一监测显示，深圳贝壳二手房带看量对比828新政前三周均值仅+3%（广深带看增长聊胜于无），信心指数由9.9%微升至10.6%，说明"签约反弹（滞后指标）强于带看（领先指标）"，市场仍处筑底、后续2-4周持续性待验证；③ 城市级网签（PC端滞后口径，08.31-09.06）：深圳新房609套（环比-4.4%、同比+69.6%）、二手1041套（环比-3.1%、同比+4.9%）；上海新房2757套（环比+35.2%、同比+81.9%）、二手5293套（环比-5.0%、同比+11.2%）；北京新房766套（环比-32.2%、同比+34.9%）、二手3300套（环比-5.4%、同比+26.1%）；广州新房1009套（环比-10.6%、同比+28.7%）、二手877套（环比+1.7%、同比-61.9%）。移动端领先指标（贝壳/乐有家签约、看房）显示真实热度强于PC端滞后网签，但带看仅微增提示反弹持续性需观察，双端口已交叉核验。
2.1 30城新房成交（第36周 08.30-09.05）
190
万㎡
30城新房成交面积
环比+1.5% / 同比+20.8% ↑
56
万㎡
一线城市
环比+5.6% / 同比+39.6% ↑
99
万㎡
二线城市
环比-7.6% / 同比+11.9%
35
万㎡
三四线城市
环比+29.5% / 同比+21.7% ↑
| 梯队 | 成交面积 | 环比 | 同比 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 30城整体 | 190万㎡ | +1.5% | +20.8% | 金九首周同环比双增 |
| 一线（4城） | 56万㎡ | +5.6% | +39.6% | 上海环比+32.8%、同比+48.6%为一线唯一环比增长 |
| 二线（12城） | 99万㎡ | -7.6% | +11.9% | 温州、南宁、西宁环比+30%以上 |
| 三四线（14城） | 35万㎡ | +29.5% | +21.7% | 基数低，环比弹性大 |
| 9城可售面积 | — | +0.3% | — | 去化节奏温和，北京/上海环比降、广州/深圳环比增 |
重点城市级网签（PC端滞后口径，08.31-09.06，与移动端交叉核验）
| 城市 | 新房套数 | 新房环比 | 新房同比 | 新房面积 |
|---|---|---|---|---|
| 上海 | 2,757套 | +35.21% | +81.86% | 27.46万㎡ |
| 广州 | 1,009套 | -10.55% | +28.70% | 11.50万㎡ |
| 北京 | 766套 | -32.15% | +34.86% | 9.16万㎡ |
| 深圳 | 609套 | -4.40% | +69.64% | 6.42万㎡ |
| 杭州 | 561套 | -68.92% | -21.54% | — |
📌 数据来源：中指研究院（第36周早八点）、网易/搜狐"15城楼市周报"（08.31-09.06）、百年建筑网、安易胜楼市数据。上海新房环比+35%领跑一线，深圳同比+69.6%为四大一线最强；北京受上上周高基数及供应节奏影响环比回踩但仍同比+34.9%。杭州环比-68.9%为单周异常波动，非趋势性。移动端（贝壳/乐有家）领先指标显示深圳9月首周签约反弹更强，详见上方移动端抓取说明。
2.2 20城二手房成交（第36周 08.30-09.05）
26,134
套
20城二手房成交
环比-2.0% / 同比+16.9%
9,752
套
一线城市
环比-1.8% / 同比+19.2%
12,347
套
二线城市
环比-4.3% / 同比+10.7%
4,035
套
三四线城市
环比+4.8% / 同比+33.8% ↑
| 梯队 | 成交套数 | 环比 | 同比 | 特征 |
|---|---|---|---|---|
| 20城整体 | 26,134套 | -2.0% | +16.9% | 月末冲量后环比小幅回落，同比延续正增 |
| 一线（3城） | 9,752套 | -1.8% | +19.2% | 北京环比-1.8%、同比+21.2%居一线首位 |
| 二线（10城） | 12,347套 | -4.3% | +10.7% | 南宁、温州、杭州环比正增长 |
| 三四线（7城） | 4,035套 | +4.8% | +33.8% | 低基数弹性大 |
重点城市二手房网签（PC端滞后口径，08.31-09.06，与移动端交叉核验）
| 城市 | 二手套数 | 二手环比 | 二手同比 | 二手面积 |
|---|---|---|---|---|
| 上海 | 5,293套 | -5.01% | +11.20% | 42.76万㎡ |
| 北京 | 3,300套 | -5.44% | +26.10% | 29.16万㎡ |
| 深圳 | 1,041套 | -3.07% | +4.94% | 10.34万㎡ |
| 广州 | 877套 | +1.74% | -61.92% | 8.32万㎡ |
📌 数据来源：中指研究院（第36周早八点）、网易/搜狐"15城楼市周报"（08.31-09.06）、深圳住建局/房地产中介协会。二手房同比全线正增（除广州受去年同期异常高基数扰动），真实需求韧性显现；移动端（贝壳/乐有家）显示深圳9月首周二手签约环比+30%以上、单日创5月新高，与PC端网签趋势一致但细分度更高。新房与二手房"一脉冲一稳健"，月末冲量后9月首周数据将检验需求接续力。
三、开发商动态监控
销售 + 投资 + 融资
2.0
万亿元
百强1-8月销售总额
同比降幅扩大0.3pp ↓
1655
亿元
中海地产（居首）
同比+10% ↑
5
家
千亿房企数量
与去年同期持平
4979
亿元
百强拿地总额
降幅收窄9.8pp ↑
1-8月房企全口径销售金额TOP10
| 排名 | 房企 | 1-8月销售额（亿元） | 累计同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中海地产 | 1,654.7 | +10% | 核心城市精准备货+央国企信用溢价 |
| 2 | 保利发展 | 1,650.0 | -9% | 半年度回笼资金1,110亿 |
| 3 | 华润置地 | 1,491.0 | +5% | 拿地货值居百强首位（1,343亿） |
| 4 | 招商蛇口 | 1,255.1 | +1% | 同比正增 |
| 5 | 绿城中国 | 1,228.0 | -19% | — |
| 6 | 建发房产 | 801.5 | -6% | — |
| 7 | 中国金茂 | 741.0 | +5% | 同比正增，新增货值516亿 |
| 8 | 越秀地产 | 612.0 | -16% | 新增货值879亿居前三 |
| 9 | 滨江集团 | 581.5 | — | 杭州本土深耕领先 |
| 10 | 万科 | 466.0 | -49% | 销售承压，出清延续 |
投资端：新增货值与融资动态
| 维度 | 数据 | 判断 |
|---|---|---|
| 百强拿地总额 | 4,979亿元（同比-17.8%，降幅收窄9.8pp） | 连续六个月收窄，投资端边际修复 |
| 新增货值TOP5 | 华润1,343亿 / 保利1,256亿 / 越秀879亿 / 绿城662亿 / 金茂516亿 | 央国企为主，聚焦核心城市 |
| 千亿/百亿阵营 | 千亿5家（持平）、百亿40家（较上年-13家） | 头部格局固化，中游出清加速 |
| 非银融资 | 以超短期融资券为主；知识城投资10亿超短融（利率1.42%，9.1起息） | 融资结构偏短端，成本低位 |
| 战略合作 | 北京城建集团 × 世纪金源集团（9.3签约） | 涉城市更新、酒管、商业运营全链条 |
📌 行业判断：① 行业从高规模扩张转向"强现金流、强交付、强产品力"，千亿阵营趋稳、百亿阵营收缩，分化加剧；② 中海、保利、华润稳居前三，中海以1,654.7亿居首且同比正增，央国企信用溢价+"好房子"产品迭代兑现布局红利；③ 拿地降幅连续六个月收窄，8月核心城市土拍高热带动华润/保利/越秀新增货值居前，但整体仍同比-17.8%，"缩量提质"延续；④ 融资端以超短融为主、成本低位，但民营房企融资仍紧。数据来源：中指研究院、克而瑞、国投证券、东方财富、大河财立方、经济通。
四、政策要闻
制度建设 + 因城施策
🏛️ 中央 · 住建部 / 多部门
住建部印发《"好房子"建设经验做法（第二批）》，引导住房品质提升；发布《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》，构建"国家-省-市"三级规划编制实施体系。
品质导向与城市更新制度化并行，为"金九银十"供给端提质与存量盘活提供框架支撑。
🏙️ 地方 · 一线及强二线
上海印发《上海市住房和城乡建设管理"十五五"规划》，统筹部署城市更新、宜居安居等重点任务；青海、湖北发布城市更新"十五五"规划，湖南、厦门支持"原拆原建"；郑州打通保租房REITs资产处置路径，广东推进低效用地再开发。
城市更新从试点走向常态化规划，存量盘活（REITs、低效用地）成地方发力点。
💰 信贷 · 公积金与需求端
南京公积金异地贷款范围扩大至全国；哈尔滨等多地优化公积金政策；武汉（9.4）放宽首套自住房公积金偿还商业贷款提取频次；海口（9.5）发布七条楼市新政，涵盖落户购房、现役军人购房、企业员工购房、多孩家庭增购、"以旧换新"、套数计算调整及车位销售。
需求端因城施策持续放松，公积金与"以旧换新"补贴成主要工具，托底"金九"需求。
📜 制度 · 住房公积金新规
国务院《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》自2026年9月20日起施行：提取范围拓宽（房租取消收入门槛、新增装修/物业费）、灵活就业人员可自愿缴存、服务效能提升（全国互信互认、异地贷款便捷）、拓宽投资运用渠道（可购政策性金融债）。
公积金从"购房专属"转向"住房消费综合账户"，9.20落地后将与40年房贷、现房销售共同构成新模式制度底座。
📌 政策脉络：8.28五部门一揽子新政（现房销售优先、房贷期限延至40年、偿债比提至60%、开发贷主办银行制、五维融资组合拳）进入落地细则期；9月地方以公积金放松、以旧换新补贴、城市更新规划为主接力，政策暖风持续但强调"长效机制"而非短期刺激。数据来源：住建部官网、国务院官网、人民日报海外版、新湖南、武汉市住建局、海口市住建局、南京公积金中心。
五、市场热点
金九银十 · 828新政首月
① 金九银十开启 + 828新政首月共振
9月楼市进入传统旺季，"多地限购松绑、首付下调、卖旧买新补贴、契税减免"利好全面开花。中原地产研究院数据显示，第35周重点40城新房周度成交量环比+15%、新开盘首日认购率40%；京沪新政效果初显（北京新政第3周环比+4%、上海第1周环比+6%）。8.28新政后首月，政策暖风与季节需求窗口共振，但"房价普涨"预期需冷静——现房销售拉长回款周期，房企高周转终结，核心地段优质资产更稀缺、远郊库存压力长期存在。
② 深圳楼市热度走高，移动端领先指标强劲
深圳贝壳研究院监测：9月1-6日合作门店二手房签约量环比8月同期+20%、同比+17%；乐有家门店8.31-9.6二手签约环比+30%以上、9月6日单日创5月新高，一手房看房量环比+近30%。但带看量（领先指标）对比新政前三周仅+3%，信心指数微升，提示"签约反弹强于带看"，筑底反弹持续性需观察后续2-4周。安居客数据显示新政首周末平台浏览量环比+582%，龙华、南山涨幅超600%，但业内提醒"并非普涨、结构性修复为主旋律"。
③ 现房销售制度加速推进
8.28广州首宗"现房销售承诺制"地块由南沙区属国企底价获取（土地出让金可分两年缴）；9月1日浙江丽水青田县挂牌两宗涉宅用地，明确"可售商品住宅实施现房销售"（安置回迁主导）。现房销售从个案试水到多地推广，成为后续土拍制度底色，但也抬高房企资金占用、倒逼产品力竞争。
④ 核心城市优质宅地高热 vs 整体缩量提质
第36周一线城市宅地出让金243亿（上海135/北京83/广州25），北京温榆河、广渠路双高热（溢价17-19%），上海真如150亿、广州天河25亿溢价成交；但北京朝阳将台地块临拍暂停、300城8月平均溢价率仅7.5%，房企竞拍趋于理性。"缩量提质"格局明确：核心地段稀缺、远郊与弱二线持续遇冷。
⑤ 二手房占比首超50% + 成都房企收回优惠
住建部数据显示，上半年二手房在新房+二手交易总量中占比达50.4%，首次在全国半年度尺度超一半，18个省（区、市）二手住宅交易面积超新建商品住宅，市场全面迈入存量阶段。与此同时，成都多家房企宣布9月15日起旗下十余个楼盘统一收回2%购房优惠，显示核心城市优质项目底气回升、但非全局涨价信号。
六、本周小结
搜地365研判
📌 第36周核心判断（2026.8.31–9.6）
🏙️金九首周政策+季节共振 — 30城新房190万㎡（环比+1.5%、同比+20.8%）、20城二手26,134套（同比+16.9%），同环比双增但月末冲量后环比小幅回落，真实需求韧性显现
🏗️土地：一线优质宅地高热 — 300城宅地443亿（一线243亿），上海135亿/北京83亿/西安55亿居前；北京温榆河82.99亿、广渠路83.99亿双高热（溢价17-19%），但将台地块暂停、整体溢价率7.5%低位，"缩量提质"延续
🏠二手同比正增、环比回落 — 一线城市二手9,752套（同比+19.2%），北京同比+26.1%居首；城市级网签上海2,757套新房（环比+35%）、深圳609套（同比+70%）领跑
📱移动端核验 — 二级市场兼顾PC端（www.cih-index.com 周度网签）与移动端（m.cih-index.com 及贝壳/乐有家门店监测）双端口交叉核验：深圳9月首周二手签约环比+30%以上、单日创5月新高，但带看量仅+3%，"签约反弹强于带看"，筑底反弹持续性待观察
🏢房企头部固化、拿地边际修复 — 百强1-8月销售2.0万亿（降幅扩大0.3pp），中海1,655亿居首；拿地4,979亿（降幅收窄9.8pp），华润/保利/越秀新增货值居前；千亿5家、百亿40家（-13）
⚠️风险与分化 — 城市、一二手、核心/远郊三重分化加剧；涉房不良由四大AMC密集挂牌（中信金融资产徐州13.5亿、南京9.1亿等），恒大系担保链仍是最大敞口；现房销售+40年房贷+主办银行制重构行业规则，高周转终结、产品力定胜负
数据来源综合：中指研究院（PC端 www.cih-index.com ＋ 移动端 m.cih-index.com 第36周早八点）、网易/搜狐"15城楼市周报"、深圳贝壳研究院、乐有家研究中心、深圳市住建局、百年建筑网、安易胜楼市数据、银登中心、中信金融资产/东方资产官网、高力国际、戴德梁行、CBRE、仲量联行、观点指数、住建部、国务院、人民日报海外版、证券时报、经济通、经济日报。统计周期：2026年8月31日—9月6日（中指第36周早八点口径 08.30–09.05；城市级网签 08.31–09.06）。本报告数据均经PC/移动双端口交叉核验，城市级网签为滞后确认、移动端认购/签约为领先指标，二者趋势一致、节奏错位，引用时请注意口径差异。