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2026年第37周房地产市场周报
2026年第37周房地产市场周报
金九第二周·新房回落二手回升 城市更新与不良出清双线并进
报告摘要 / Executive Summary
中文摘要
第37周（9.8–9.14）楼市延续"金九"分化格局：30城新房成交153万㎡，环比降12.2%、同比降4.0%，一线城市同比仍增14.5%；20城二手房成交2.78万套，环比增8.3%、同比增12.7%，一二手"剪刀差"延续。土地端300城宅地出让金227亿元，泰州、南通、深圳居周度前三；不良出清加速——银登中心新规9月落地、蚂蚁消金36.45亿个贷不良包挂牌、1–7月全国法拍成交同比增31%。政策面国务院专题学习强调可持续城市更新，海口等地下调购房门槛。
ENGLISH SUMMARY
Week 37 (Sep 8–14) sustained a diverging "Golden September" pattern: 30-city new-home volume fell 12.2% WoW to 1.53 m㎡ (still +14.5% YoY in tier-1), while 20-city second-hand transactions rose 8.3% WoW to 27,821 units (+12.7% YoY), widening the primary-secondary spread. Nationwide residential land sales reached RMB 22.7bn, led by Taizhou, Nantong and Shenzhen. NPL disposal accelerated: new CRE centralized-registry rules took effect, Ant Consumer Finance listed a RMB 3.65bn bad-loan package, and 8M foreclosure deals rose 31% YoY. Policy focused on sustainable urban renewal; Haikou eased home-purchase thresholds.
关键词 / Keywords
金九分化
新房环比回落
二手房同环比双增
土地点状高热
银登新规
个贷不良
城市更新
Golden September
NPL disposal
Urban renewal
目录 / Contents
- 一级市场：土地成交 · AMC与不良资产 · 一线大宗
- 二级市场：30城新房 · 20城二手房 · 15城移动端日度监测
- 开发商动态：销售与拿地榜单 · 北京土拍高热 · 融资与重组
- 政策要闻：城市更新 · 地方宽松 · 存量盘活
- 市场热点：金九分化 · 银登新规 · 蚂蚁36亿包 · 房企融资
- 本周小结
- 行业监测（中指研究院 · 地产资管界 · 不良资产头条）
一、一级市场 土地 + AMC + 大宗
1. 土地市场：300城宅地出让金227亿，泰州、南通、深圳居前
| 指标 | 第37周（09.06–09.12） | 环比/梯队 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 各类用地推出 | 4,523万㎡ | — | 其中住宅892万㎡ |
| 各类用地成交 | 2,479万㎡ | — | 其中住宅590万㎡ |
| 住宅用地出让金 | 227亿元 | — | 各类用地总出让金330亿 |
| 一线城市宅地出让金 | 35亿元 | — | 成交仅8万㎡ |
| 二线城市宅地出让金 | 72亿元 | — | 成交约124万㎡ |
| 三四线城市宅地出让金 | 约120亿元 | — | 成交约457万㎡ |
宅地出让金TOP3城市：泰州29亿、南通27亿、深圳26亿。深圳福田区香蜜湖街道安托山四路与侨香三道交叉处西北侧地块以25.5亿居全国宅地总价榜首（竞得方：中海地产）；青岛11亿（招商蛇口）、昆明10.4亿、北京通州宋庄10亿（中国绿发）。周度300城共推出147宗住宅用地，其中南京推出10宗、起始价超55亿元。
2. AMC与不良资产：银登新规落地，出清加速
| 维度 | 第37周要点 |
|---|---|
| 制度变革 | 银登中心《银行业信贷资产流转集中登记规则》9月1日正式施行，确立"先登记后转让"铁律、登记全覆盖、90天流转倒计时，终结场外私下流转 |
| 蚂蚁消金挂牌 | 9月10–11日连发三期个贷不良转让公告，未偿本金合计30.64亿、未偿本息合计36.45亿元，涉及借款人约14.78万户，均为信用类"损失"级、未诉讼 |
| 市场量级 | 2026上半年银登中心个贷不良挂牌未偿本息约3,700亿、实际成交约3,291亿、近900单；试点延期至2026.12.31，挂牌费暂免、服务费八折 |
| 法拍市场 | 1–7月全国355城法拍挂拍53.9万套（+23.7%）、成交12.3万套（+31.4%）、总金额1,763.1亿（+18.0%）；住宅成交均价8,081元/㎡（-9.1%），平均折价率74.1%（量涨价跌、以价换量） |
| 四大AMC动态 | 信达折价处置远洋16亿债权（深圳滨海大厦，折价17.6%）；长城"长征5号"百亿NPL ABS利率低至1.62%；东方启动650亿证券化储架；中信金融资产启动200亿储架 |
3. 一线大宗交易
大宗与困境资产处置线索
本周一线大宗成交公开披露有限，但AMC端处置活跃：信达折价挂牌远洋集团深圳远洋滨海大厦1号楼整栋抵押债权（本息19.59亿、挂牌16.14亿）；中信金融资产甘肃、吉林分公司密集挂牌商业抵押物债权。法拍端上海徐汇滨江尚海湾豪庭300㎡江景大平层以5,300万成交（评估价9折），杭州蓝色钱江743㎡顶豪9,100万起拍一拍流拍，凸显高总价资产流动性陷阱。
二、二级市场 30城新房 + 20城二手房
1. 30城新房：环比回落，一线同比仍增
153
万㎡
30城新房成交
环比 -12.2%
55
万㎡
一线城市
同比 +14.5%
72
万㎡
二线城市
环比 -22.6%
26
万㎡
三四线城市
环比 +6.2%
| 梯队 | 成交面积 | 环比 | 同比 | 亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 30城合计 | 153万㎡ | -12.2% | -4.0% | 9月以来环比+20.4%、同比-3.4% |
| 一线（4城） | 55万㎡ | -3.4% | +14.5% | 深圳环比+2.5%居首 |
| 二线（12城） | 72万㎡ | -22.6% | -15.0% | 西宁、苏州环比+20%以上 |
| 三四线（14城） | 26万㎡ | +6.2% | -2.5% | 局部城市回暖 |
9城新房可售面积环比微增0.2%；一线城市中深圳可售环比下降，北京、广州、上海环比增长。
2. 20城二手房：同环比双增，三四线弹性最大
27,821
套
20城二手成交
环比 +8.3%
10,319
套
一线城市
同比 +12.6%
13,017
套
二线城市
环比 +5.4%
4,485
套
三四线城市
环比 +25.0%
| 梯队 | 成交套数 | 环比 | 同比 | 亮点 |
|---|---|---|---|---|
| 20城合计 | 27,821套 | +8.3% | +12.7% | 9月以来环比+12.3%、同比+7.1% |
| 一线（3城） | 10,319套 | +5.8% | +12.6% | 深圳环比+8.9%居首 |
| 二线（10城） | 13,017套 | +5.4% | +6.7% | 宁波、青岛、厦门环比+10%以上 |
| 三四线（7城） | 4,485套 | +25.0% | +35.0% | 弹性最强 |
3. 15城移动端日度监测（安易胜楼市数据）
移动端数据核验：以下为移动端监测平台"安易胜楼市数据"对15个热门城市住建委/网上房地产日度网签的周度聚合（统计窗口 09.07–09.13，与中指周度窗口略有错位但同属第37周）。北京、上海、深圳、广州、杭州等城市数据可直接对标中指，用于交叉验证移动端口径下的真实成交活跃度。
| 城市 | 新房（套） | 新房环比 | 新房同比 | 二手房（套） | 二手环比 | 二手同比 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 877 | +14.49% | +47.89% | 3,561 | +7.91% | +7.65% |
| 上海 | 2,735 | -0.80% | +12.32% | 5,820 | +9.96% | +22.27% |
| 广州 | 951 | -5.75% | -7.04% | 985 | +12.31% | -57.23% |
| 深圳 | 587 | -3.61% | +59.08% | 1,151 | +10.57% | -2.21% |
| 杭州 | 527 | -6.06% | -19.79% | 环比整体上行 | ||
| 苏州 | 新房环比 +56.8%（15城中增幅最高） | 环比 -4.5% | ||||
移动端口径下，北京新房同比+47.89%、深圳新房同比+59.08%表现突出，与中指"一线新房同比+14.5%"趋势一致但弹性更大，反映核心城市刚需与改善需求在"金九"窗口的脉冲释放；上海二手房单周5,820套、同比+22.27%为年内高位。
三、开发商动态 销售 + 拿地 + 融资
1. 销售排行：1–8月百强总额2.02万亿，中海、保利、华润稳居前三
| 排名 | 企业 | 1–8月全口径销售额（亿元） | 同比特征 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中海地产 | 1,655 | 同比增长 |
| 2 | 保利发展 | 1,650 | — |
| 3 | 华润置地 | 1,491 | 同比增长 |
| 4 | 招商蛇口 | 1,255 | 同比增长 |
| 5 | 绿城中国 | 1,228 | — |
| 6 | 建发房产 | 802 | — |
| 7 | 中国金茂 | 741 | 同比增长 |
| 8 | 越秀地产 | 612 | — |
| 9 | 滨江集团 | 582 | — |
| 10 | 万科 | 466 | — |
1–8月百强房企销售总额20,175.9亿元，同比降幅较1–7月扩大0.3个百分点；千亿房企5家（与去年同期持平），百亿房企40家（较去年同期减少13家），行业出清延续。
2. 拿地排行：1–8月百强拿地4,979亿，降幅连续六月收窄
| 排名 | 企业 | 1–8月权益拿地额（亿元） | 同比特征 |
|---|---|---|---|
| 1 | 保利发展 | 613 | 同比+39% |
| 2 | 华润置地 | 523 | 同比+64% |
| 3 | 中海地产 | 376 | 8月加仓冲至季军 |
| 4 | 越秀地产 | 296 | — |
| 5 | 建发房产 | 276 | — |
| 6 | 绿城中国 | 256 | — |
| 7 | 招商蛇口 | 240 | — |
| 8 | 中国金茂 | 234 | — |
| 9 | 滨江集团 | 117 | — |
| 10 | 保利置业 | 107 | — |
1–8月百强房企拿地总额4,979亿元，同比下降17.8%，降幅连续六个月收窄。投资策略高度聚焦核心城市优质地块，"以销定投"特征显著。
3. 北京土拍高热：8月4宗宅地竞价过百轮
点状高热：8月北京宅地平均溢价虽受整体拖累，但核心地块竞拍激烈——海淀区四季青镇地块历经130轮举牌由中国金茂以97.61亿元竞得（年内北京涉宅总价地王）；朝阳区广渠路地块经191轮竞价由中海地产以83.99亿元竞得；当月北京共4宗宅地竞价过百轮，印证核心城市确定性资产争夺白热化。
4. 融资与重组
非银融资以公司债与中票为主
合景泰富75.47%债权人已加入或同意重组支持协议，基本同意费截止日延至9月28日；华侨城（亚洲）拟通过北交所公开挂牌出售华侨城常熟投资100%股权，构成主要交易；深圳安居集团20亿私募债获通过；金融街控股发行"26金融街MTN005"实际发行10.3亿、利率2.55%。
四、政策要闻 中央定调 + 地方宽松
中央 · 城市更新
国务院以"高质量推进城市更新、促进城市内涵式发展"为主题进行第二十一次专题学习，李强总理强调建立可持续的城市更新模式。
城市更新从棚改逻辑转向"可持续模式"，存量改造、功能提升、运营导向成为主线，利好具备运营能力的房企与资管机构。
地方 · 购房门槛下调
海口放宽购房资格限制：落户即享本省居民购房资格，住房套数认定范围由全省改为本市。
海南核心城市加入"抢人+松绑"行列，套数认定收窄显著降低限购约束，对旅居、康养需求形成刺激。
地方 · 存量盘活与补贴
云南、安徽发布城市更新"十五五"规划；江苏出台省级资金补助方案支持购置存量商品房用于学生宿舍；河南出台"控增量去库存优供给"若干措施；长沙望城区、昆明西山区等地发放购房补贴。
存量去化成为地方政策着力点，收储、改建、补贴多工具并行，"控增量"与"去库存"同步推进。
政策余波：8·28多部委房地产制度改革组合政策（现房销售导向、个人住房贷款最长年限提升至40年、预售资金全监管）持续发酵，重塑行业长期运行逻辑，对土地获取、项目开发与新房供给形成深远影响。
五、市场热点
① 金九分化加剧：新房回落、二手回升
第37周30城新房环比降12.2%、20城二手环比增8.3%，一二手"剪刀差"延续。新房受供给节奏与核心城市点状高热影响波动，二手房在价格回落后刚需与置换需求持续释放，同比转正。
② 银登新规落地，重构不良交易逻辑
《银行业信贷资产流转集中登记规则》9月1日施行，"先登记后转让"+90天流转倒计时，终结场外私下流转。短期机构观望（落地首日挂牌量从22条降至13条），长期提升透明度、出清乱象。
③ 蚂蚁消金36.45亿个贷不良包挂牌
9月10–11日连发三期转让公告，未偿本息合计36.45亿元、涉及14.78万户，均为信用类"损失"级。消金机构已成为个贷不良挂牌主力（上半年挂牌占比超54%），市场供给持续放量。
④ 房企融资结构性分化
非银融资以公司债和中期票据为主，央国企融资成本优势显著；合景泰富重组推进、华侨城出售资产回血，尾部房企风险出清仍在途中。
六、本周小结
核心判断 / Key Takeaways
●市场端："金九"呈现典型分化——新房环比回落但一线同比仍增，二手房同环比双增，存量房交易韧性强于新房。
●土地端：300城宅地出让金227亿，总量缩量下的点状高热延续，泰州、南通、深圳居前，北京核心地块百轮竞价成常态。
●资产端：不良出清加速，银登新规+蚂蚁36亿包+法拍量涨价跌，AMC证券化储架密集落地，风险从银行向资管体系转移。
●政策端：中央定调可持续城市更新，地方以放宽门槛、收储存量、发放补贴多线托底，"控增量去库存"主线清晰。
七、行业监测
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| TOP100房企前8月拿地总额4,979亿、同比降17.8%，降幅连续六个月收窄；京沪深等重点城市周度成交数据及价格走势解读 | 多篇 |
| 30城新房第37周环比降12.2%、20城二手环比增8.3%；"金九"分化格局与核心城市点状高热地块分析 | 多篇 |
| 银登中心新规落地、个贷不良挂牌规模突破3,700亿、AMC五大结构性困局深度剖析；地方AMC成为个贷不良受让主力（Q1占比超70%） | 多篇 |
| 蚂蚁消金36.45亿个贷不良包挂牌、法拍成交同比增31%、四大AMC证券化储架（信达/长城/东方/中信）密集推进 | 多篇 |
| 城市更新"十五五"规划、存量商品房收储用于宿舍、购房补贴等边际宽松政策跟踪 | 多篇 |
行业监测来源覆盖中指研究院、地产资管界、不良资产头条等公众号本周重点推文（内部参考，不在正文中逐一标注来源）。发文量以"多篇"表示当周高频推送，非精确计数。